Я пятнадцать лет отслеживаю сделки с жилыми комплексами и вижу одну закономерность: низкая прозрачность застройщика корёжит доходность инвестора сильнее любого кризиса.

Мой алгоритм проверки состоит из шести блоков, каждый из которых отсеивает слабые компании задолго до подписания договора.

Юр статус девелопера

Стартую с копии выписки ЕГРЮЛ. Смотрю срок существования, уставный капитал, цепочку бенефициаров. Фирма-однодневка с капитаном-номиналом сразу уходит в корзину.

Затем изучаю бухгалтерский баланс. Сдвиг краткосрочных обязательств вверх без сопоставимого роста активов сигнализирует о вексельной пирамиде.

Финансовая антропология

При проверке кассового разрыва использую коэффициент покрытия процентов (ICR). Значение ниже 1,3 говорит: проект финансирует чужой кошелёк, а значит дивидендов не ждите.

Сопоставляю долговую нагрузку c рентабельностью продаж. Рентабельность ниже 10 % при долговом мультипликаторе свыше четырёх — красный флажок.

Стройконтроль в поле

Держу в машине каску и лазерный дальномер. На площадке прохожу по этажам, сверяю фактический прогресс со сводом СГРП. Отставание свыше двух недель при темпе в 4,5-этажа в месяц предвещает перенос сдачи.

Слушаю мастеров. Если наряды выдают через посредника, значит зарплата задерживается, рабочая сила мигрирует, график «плавает».

Параллельно проверяю эскроу-счета: беру справку у банка о сумме раскрытых ячеек, сравниваю с графиком ввода. Девелопер с долей раскрытий под 30 % при готовности 60 % строит на авансах, а не на кредитной линии.

Репутацию фиксирую через судебную картотеку и Яндекс-дополнения. Признак токсичности — серийные споры по 214-ФЗ, рекламные объявления с агрессивным дисконтированием, шум в соцсетях.

Финальный срез — разговор с предыдущими дольщиками. Беру телефоны у УК или в чате дома, смотрю, как застройщик реагирует на гарантийные обращения: сроки устранения протечек, шумоперекрытий, лифтовых задержек.

Если четыре из шести блоков проходят тест без красных ламп, подписываю договор и ставлю подпись на эскроу. Иначе перехожу к следующему проекту: рынок широк, капитала достаточно.