Работая агентом в Коста-Бланке пятнадцать лет, выработал простую схему выхода на сделку и охотно делюсь ею.

Выбор региона

Первым делом выделяю приоритеты: климат, транспорт, деловая среда. После короткого брифинга составляю «тепловую карту» цен — совмещаю данные портала Idealista, муниципального кадастра (catastro) и отчётов Colegio de Registradores. Так удаётся увидеть реальные сделки, а не рекламные ценники. На карте сразу отмечаю зоны с высоким IBI — ежегодным налогом на имущество, он отличается до трёх раз между соседними муниципалитетами.

Картография завершена — перехожу к визиту на место. Личный осмотр обязателен: качество шума, влажность и состояние фасадов лучше любых фотографий. Одновременно выясняю статус дома в реестре comunidad de propietarios: непогашенные взносы comunidad перейдут к новому владельцу.

Финансовый план

Испанский банк охотнее кредитует нерезидента, если первоначальный взнос равен 40 %. Сначала оформляю предварительный скоринг — scoring express. Он потребует выписки о доходах, справки об отсутствии долгов в стране проживания и отчёт о рейтинге Experian. На этой стадии работаю без перевода при условии англоязычных документов. Финальный пакет перевожу присяжным переводчиком (traductor jurado) и штампую апостилем.

Предварительный документ

После отбора объекта подписываю contrato de arras. В нём фиксируется цена и срок выхода на Escritura Pública. Залог — 10 % цены. В контракт включат пункт о возврате двойного залога, если продавец откажется, и об аннулировании без штрафов, если обнаружится скрытый обременительный сервитут (servicio oculto).

Юридическая проверка

Для проверки использую три источника.

1. Nota Simple из Registro de la Propiedad — содержит обременения, ипотеку, аресты.

2. Certificado de dominio y cargas — подтверждает, что продавец — единственный владелец.

3. Выписка из catastro — сверяю метраж, построенные надстройки и границы участка. Несоответствие более трёх процентов влечет дополнительный акт rectificaciyn.

Налоги сделки

Госпошлина за регистрацию — arancel registral — рассчитывается по шкале, стартующей с 0,1 %. Передача вторичного жилья облагается ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Ставка зависит от автономии: в Валенсии — 10 %, в Мадриде — 6 %. Новостройка вместо ITP облагается IVA — 10 % и гербовым сбором AJD — 1,5 %. На июнь 2024 года ставка Plusvalía municipal временно связана с индексом IPC и получается ниже прежнего уровня, что сокращает расходы продавца, а значит укрепляет переговорную позицию покупателя.

Перевод средств

Использую счёт cliente в испанском банке, где деньги бронируются до момента Escritura. Блокировка исключает риск двойного списания. Курсовой риск минимизирую через contrato de seguro de cambio — аналог форварда с фиксой в момент брони.

Подписание в нотариате

Escritura Pública готовит нотариус. Я всегда требую cláusula de saneamiento: продавец ручается за отсутствие скрытых дефектов и отвечает имуществом. Перед подписанием читаю документ вслух, поскольку испанский закон обязывает нотариуса удостовериться, что стороны понимают текст.

Финализация сделки

После подписания нотариус сам отправляет эскритуру в Registro de la Propiedad в электронном виде. Бумажныей оригинал выдаётся через семь дней. Я забираю его, плачу регистр, отдаю клиенту и прошу хранить в огнеупорном конверте — испанцы называют его sobre ignífugo.

Послепродажный блок

Регистрации контрактов на свет, воду и газ выполняю через офис gestoría: новые контракты обходятся дешевле, чем переоформление старых. В течение тридцати дней подаю Modelo 210, чтобы налоговая увидела покупателя-нерезидента и присвоила объекту текущий кадастровый доход imputed income.

Годовое обслуживание

Расходы владельца складываются из IBI, basura (сбор за вывоз мусора), cuota comunidad и страховки hogar. При сдаче в аренду добавляется налог IRNR — 19 % от чистого дохода. Отчёт подаю поквартально, в случае нуля сдача отправляю declaración negative, иначе система считала бы поступления по усреднённой базе.

Секрет ускоренного ПМЖ

Инвестор, вложивший 500 000 € без кредита, получает Golden Visa. Рекомендуется оформить дом на физическое лицо, а вторую часть вложений — на компанию, тогда визовое условие чистой инвестиции сохраняется.

Чек-лист ключей

• Llavero с гравировкой адреса

• Документы: Escritura, Nota Simple, recibos IBI и basura

• Договоры коммунальных услуг

• Полис seguro hogar

• Набор кодов сигнализации

Накопленный алгоритм позволяет сыграть эту партию без фальшивых нот: сначала музыка предварительной проверки, затем решающий аккорд у нотариуса, и, наконец, лёгкий финал ключей над средиземноморским горизонтом.