Я работаю с жилищными кредитами пятнадцатый год и вижу, как кризисный 2020-й изменил рынок быстрее любой предыдущей пятилетки. Ставки падали вслед за ключевой, а правила скоринга ужесточались.

Спрос подпитывался господдержкой: семейная ставка 6 %, льготная 6,5 % для новостроек, ипотечные каникулы для тех, кто остался без дохода. Одновременно банки выходили в онлайн, оптимизируя цикл «заявка-решение-сделка» до двух суток.

Ставки и субсидии

Ключевая ставка 4,25 % задаёт нижнюю границу ипотечных предложений. При разнице своп-кредит 1,8-2 п.п. банк удерживает маржу, сохраняя конкурентность. Льготные программы субсидируют часть процента, переводя нагрузку в федеральный бюджет.

Инвестор, планирующий покупку готовой квартиры, сталкивается со spread между первичным и вторичным рынком: 1-1,2 п.п. Причина — выше риск дефолта продавца без эскроу и низкая ликвидность залога.

Дополнительным стимулом служит семейный налоговый вычет 450 тыс. руб., освобождающий часть ежемесячного платежа после рождения второго ребёнка.

Документы и скоринг

Весной банки перешли на биометрическую идентификацию, заменив очную верификацию устным кодом при видеозвонке. Для IT-специалистов и медиков введён ускоренный коридор: достаточно паспорта и выписки из банка-зарплатодателя, справка 2-НДФЛ утратила обязательный статус, если транзакционная история подтверждает доход.

Индекс платёжной дисциплины формируется алгоритмом GradientBoostedTrees: максимальный вес у просрочек старше 90 дней, минимальный вес у технических задержек до 2 дней. Кандидат с индексом выше 0,57 получает предложение без страховки жизни, ниже — со страхованием и надбавкой 0,2 п.п.

Для индивидуальных предпринимателей действует сценарий «оверколлатерализация», когда в залог добавляется парковочное место или депозит. Такой шаг снижает LTV (loan-to-value) до 60-65 %. Термин обозначает избыточное обеспечение, защищающее инвестора от просадки цен.

Расчёт аннуитетного платежа базируется на формуле, где ставка приводится к месячному коэффициенту, а период измеряется в месяцах. При разнице 0,5 п.п. итоговый объём переплат падает сильнее, чем подсказывает интуиция, — из-за экспоненциального характера функции.

Рефинансирование и риски

К июлю кредитные портфели старше 2018 года подорожали относительно рынка. Владельцы таких договоров массово отправляли заявки на рефинансирование под 7-7,3 %. Банк охотно переводил их к себе: перенос залога оформлялся за один визит к нотариусу.

Карантин ввёл понятие «кредитные каникулы». Закон 106-ФЗ даёт право при падении дохода на треть заморозить платёж до полугода. Ловушка скрыта в начислении процентов во время льготы: график удлиняется, а суммарная переплата растёт.

Штрафные пункты прячутся в документе «Требования к страхованию». После ежегодной пролонгации полиса нужно подгрузить в личный кабинет банка. Пропуск влечёт надбавку 1 п.п. задним числом.

Встречается экзотика вроде форвардного свопа с фиксированием ставки при объекте-плёнке: застройщик отдаёт ключи через полгода, а клиент уже фиксирует рыночный уровень 6,3 %. Банки хеджируют риск через оферту Мосбиржи, подгружая coterminal-кривую.

Прогноз: ставки останутся низкими как минимум до середины 2021 года: кривая ОФЗ-Н удерживает спред 100-130 б.п. при инфляционных ожиданиях 3,7 %. Инвестор, держащий квартиру десять лет, выигрывает от плавающей формулы, если ожидает инфляцию ниже 3 %. При коротком горизонте предпочтительна фиксированная ставка — её премия к переменной не превышает 30-40 б.п.

Участник рынка, владеющий терминологией и цифрами, чувствует себя не гостем, а штурманом: ипотека перестаёт восприниматься якорем и превращается в инструмент, с помощью которого семья переключает усилия с ежемесячных платежей на качественное обустройство нового пространства.