Разглядываю лот-карту аукциона так же внимательно, как астроном наблюдает спектр далёкой звезды. Снимок с дрона, кадастровая выписка, исторический DTS-отчёт — каждый документ складывается в мозаику, где вырисовывается потенциальная доходность.

Формирование стратегии

Портфельный подход начинаю c сегментации: core для консервативного капитала, value-add для ускоренного роста, opportunistic для азартных спекуляций, требующих нервов из вольфрама. Оцениваю желаемый IRR, горизонт выхода, ликвидность локации. Кап-доходность (cap rate) ниже 7 % сигнализирует о минимальном запасе апсайда, зато стабильный кэш-флоу. Показатель удерживаю в связке с коэффициентом DSCR, чтобы долг не превратил актив в бетонный якорь.

Оцифровываю данные, но держу в памяти и ощущения территории. Аромат свежего кофе у соседнего кофешопа иногда говорит об изменении целевой аудитории точнее, чем любой отчёт брокера. И всё же эмоциональные маркеры проходят фильтр через модель Monte Carlo: 10 000 сценариев, отражающих колебания аренды, вакантности, инфляции.

Проверка исходных данных

Дью-дилижанс напоминает работу геммолога. Прозрачность прав собственности проверяю через ЕГРН, судебные риски — через КАД. Камеральное обследование дополняет выезд. Смотрю на состояние общедомовых инженерных систем: стояки, узлы учёта, ШРП. Коррозия бустерного насоса — прямой путь к неожиданному capex.

Внимание уделяю скрытым от глаз цифрам: абсорбционная ставка отражает скорость поглощения рынка квадратными метрами. Когда параметр подбирается к 8 % квартал, понимаю, что излишек предложения опустит арендные ставки. Делаю поправку в модели P&L, снижая рост выручки.

Риск-карта включает понятие «гиперинфляционный хвост» — время, спустя которое индексируемая арендная плата перестаёт компенсировать рост стоимости заемного капитала. Срок свыше трёх лет считаю критичным и добиваюсь пересмотра индексации.

Выход из актива

Ни один объект не держу дольше нужного цикла. При выходе рассчитываю spread между рыночной доходностью и безрисковой ставкой ОФЗ-10. Когда спред сжимается до 250 б.п., рынок перегрет. В такой фазе фиксирую прибыль, даже если ARPU ещё растёт.

Согласование сделки завершает фидуциарный контроль: интегрирую в SPA анти- «claw back» оговорку, чтобы не столкнуться с изъятием утекающих арендаторов. Вопрос цены решаю аргументами, а не эмоциями. Привожу к столу valuation-модель, подтверждённую отчётом RICS, и рассылаю инвестмемо без излишних обещаний.

Закрывая транзакцию, ощущаю лёгкий запах свежего бетона — тот самый, который много лет служит индикатором доброй инвестиции. Когда документ о переходе права подшивается в папку, цикл завершается, чтобы вскоре начать новый: поиск, анализ, переговоры, прибыль. Именно этот ритм превращает рынок недвижимости в шахматную доску, где каждая клетка дышит цифрами, а каждый ход приносит капитал.