Песчаный перешеек соединяет старую Вегету с пляжем Лас-Кантерас, а цифры в отчётах — желания покупателей с реальностью продавцов. Два года наблюдаю, как спрос смещается от традиционных pisos к террасным áticos: удалённые сотрудники ищут персональное небо, даже если площадь квартир всего 60 м².
Рынок после пандемии
Квартал Гуанартеме в 2020-м стоил 2 150 €/м², сейчас сделки проходят по 2 850 €. Причина — цифровые кочевники, для которых IGIC (канарский аналог IVA, 7 %) звучит приятнее, чем материковые 21 %. Cofinanciación банков достигает 80 %, marja плавает в диапазоне Euribor + 1,2 п.п., одобрение получают за десять дней при стабильном доходе в 30 000 € в год.
Локации и цены
Vegueta. Камень эпохи колоний, балконы из моралье. Тут мало новостроя, зато доходные дома превращают в co-living: арендный brutto-yield поднимается до 9 % при оборотах суточной аренды.
Triana. Торговая артерия, где архитектура арт-нуво встречает граффити. Средний чек 3 000 €/м², парковка — дефицит, поэтому скидку выбивают аргументом sobreprecio за соседний паркинг.
Ciudad Jardín. Виллы c patio и перголой, формат chalé pareado. Ценник 4 500 €/м², но IBI (налог на имущество) всего 0,5 % кадастра, что соблазняет пенсионеров из северной Европы.
La Isleta. Бывший квартал докеров, сейчас станции серфинга и craft-баров. Реновация almacén превращает его в альтернативу Барселонской Побленоу, при этом шум порта сбивает стоимость до 2 200 €/м².
Процесс сделки
Резерва оформляется через contrato de arras, депозит 10 %. До подписания escritura проверяю nota simple: отсутствие cargas, embargos. Referencia catastral сверяется с plano topográfico, чтобы исключить подрезку террасы. При финальном otorgamiento муниципалитет взимает Plusvalía Municipal, рассчитываемую по коэффициенту antigüedad — с постройками после 2015-го сумма символична.
Для аренды туристам понадобится лицензия Vivienda Vacacional (V V). В домах, где ликвидность зависит от shared facilities, junta de propietarios вправе отклонить новые VV, поэтому согласие собрания фиксируется в acta. Отсутствие документа грозит multa до 60 000 €.
Энергетика зданий выходит на сцену: сертификат letra C поднимает цену на 4-6 %. Aquiferos под фундаментом в районе Alcaravaneras требуют дренаж, иначе капиллярная влага подарит salitre на стенах уже через год — беру влагомер, замер выше 75 % RH сигнализирует о необходимости осмосной инъекции.
Арендный потенциал
Долгосрочный контракт (mínimo 6 месяцев) приносит 12 €/м² в центре, краткосрочный — 70 € за ночь при 80 % загрузке. После вычета IRNR, амортизации 3 % и расхода comunidad чистая доходность стабилизируется у отметки 7 % в год, находясь выше испанских OBLIGACIONES DEL ESTADO.
Финальный штрих — страховка hogar. Полис com continente 180 000 $ и contenido 30 000 $ обойдётся в 240 $ ежегодно, а франшиза 150 $ заставляет владельцев бережнее относиться к сантехнике.
В итоге кварталы Лас-Пальмаса напоминают мозаичный патчворк: каждая плитка сияет собственным спектром цен, рисков и перспектив. Выбирая правильный рисунок, инвестор складывает панораму, где океан встречается с бетоном, а калькулятор — с пассатами.