Первый контур оценки

Сдвиг цен на вторичном рынке проявился после почти двух лет гиперинфляционного разгона первички. Я отслеживаю сделки в восьми агломерациях-миллионниках: средний чек за квадрат опустился на 3,4 % с января, при том что объём выдач классической ипотеки вырос на 11 %. Дифференциал «ставка — рост доходов» остаётся ключевым предиктором: при спрэде свыше 6 п.п. продавцы склонны к дисконту.

Параметры макросреды

Нынешняя ставка ЦБ удерживает стоимость заёмных средств на уровне, при котором кредитный рычаг теряет привлекательность для половины домохозяйств с медианным доходом. Бюджетные субсидии уходят в нишу ЖК строек, вторичка работает без подобных костылей. Добавляю к модели коэффициент «fiscal drag»: перераспределение через прогрессивные ставки НДФЛ собирает избыточные 0,7 % ВВП, съедая часть сбережений, ранее шедших на первоначальные взносы.

Изменения спроса

Удалёнка уже не рассматривается как универсальный выбор: для гибридного формата труда стабилизировалась на 37 %. Вернулось притяжение к транспортным узлам, что поднимает ликвидность квартир в радиусе 600 м от МЦД и метро. Контроль-тренд миграции: при инерционном сценарии чистый приток в столицу сохранится около 90 тыс. человек, добавляя рынку лишь 0,8 % спроса — ниже исторического среднего.

Вероятные сценарии

Базовый. Ставка ЦБ снижается на 75 б.п., инфляция остывает до 5 %. Результат — стагнация цен плюс-минус 2 %.

Стресс. Геополитический шок поднимает ставку к 18 %. Срабатывает «маржин-колл» по ипотечному бюджету семей: дисконт 9-11 %.

Оптимистичный. Налоговый манёвр смещает бремя с доходов на потребление, рост зарплат перегоняет инфляцию на 3 п.п. Рынок вытягивает квартальную динамику 4 %.

Алгоритм наблюдения

Я применяю моментный анализ: если медианная экспозиция лота (время от публикации до аванса) выходит за отметку 74 дня, цикл разворачивается к падению. Второй маркер — всплеск гетероскедастичности цен: стандартное отклонение котировок по районам растёт быстрее среднего уровня расценок, сигнализируя о грядущей коррекции.

Финальное слово

Покупателю с горизонтом владения свыше пяти лет выгодно ждать экспозиции 80 дней и дисконта не меньше 7 %. Продавцу, напротив, имеет смысл опережать рост предложения и выводить объект на рынок сразу после снижения ключевой ставки. Ликвидность, подобно приливной волне, заполняет самые низкие впадины первым — студии у МКАД и панели 60-х годов рискуют остаться на отмели.