Рынок инвестиций напоминает регату: курсы меняются, но цель — финиш с прибылью. Я отобрал пять локаций, где синергия экономики, законодательства и социума усиливает каждое вложение. Критерии — средний кэп рейт (cap rate — отношение чистого дохода к цене объекта), глубина ликвидности, налоговый режим, скорость перерегистрации права.
Инфляция сжимает валюту, зато бетон, сталь и земля формируют «твёрдый щит» портфеля. Дополнительный фильтр — индекс глобальной прозрачности JLL: минимальная информационная асимметрия снижает риск.
ПОРТУГАЛИЯ: ПЛАН Б
Лиссабон и Порту демонстрируют кэп рейт 4,8–5,3 %. Резиденты пользуются налоговым статусом NHR — десять лет льгот на пассивный доход. Марина-до-Парке и Аутракал привлекают форвардным бронированием новостроек — бронируем на котловане, фиксируем цену, а к вводу получаем прирост — 25–30 % за два цикла строительства. Субурбанизация смещает спрос к Браге, где квадратный метр ещё не вышел за 2 000 €. Арендный контракт tipo A покровительствует собственнику: ускоренное выселение нарушителя через Balcão do Arrendatário и цифровой судебный кабинет.
ОАЭ: УСКОРЕННЫЙ РОСТ
Дубай вывел градостроительный sprint-подход: проект утверждён — через три года небоскрёб уже генерирует кэш-флоу. Кэп рэйт в JVC достигает 7,5 %, на горизонте Expo City ожидается курсовой бустер после запуска скоростной ветки метро. Нет налога на доходы физических лиц, при этом пятилетняя виза инвестора выдаётся при вложении от 2 млн AED. Договор Oqood регистрируется онлайн за 30 минут, что нейтрализует риск двойной продажи. Высокие сервис-сборы покрываются премиальной ставкойй аренды, а индекс RERA каждое полугодие балансирует рынок, исключая спекулятивный «пузырь».
ВЬЕТНАМ: АЗИАТСКИЙ ДРАЙВ
Хошимин превратился в макрокластер высоких технологий, занятость растёт быстрее предложения жилья: вакансия в сегменте buy-to-let опустилась до 2 %. Кэп рейт 6–6,8 %. Закон «О жилищных отношениях 4/2023» снял лимит единиц, доступных иностранцу, при условии что доля в доме не превышает 30 %. Регистрация через единое окно «Môi Trường Số» занимает 20 дней, пошлина 0,5 %. Налог на прирост капитала фиксирован — 2 %, без прогрессии. Правительство дотирует инфраструктуру СВ-коридора Хошимин — Ханой, построенный хайвей удвоит складской и офисный трафик, что усилит спрос на апартаменты «ключ в руки».
Канада предлагает антикризисную стабильность. Торонто — инженерный хаб с постоянным притоком ИТ-специалистов. Ограничение на покупку жилья иностранцами (Act 125) не распространяется на коммерческую недвижимость, поэтому я ориентируюсь на многофункциональные комплексы mixed-use в зоне GTA. Кэп рэйт 4,2 %, зато ипотека с фиксом 5,1 % на 25 лет и возможностью досрочного гашения без штрафа после пятого года. Спред между ставкой финансирования и арендной доходностью компенсируется валютной надбавкой: канадский доллар кореллирует с ресурсной корзиной, работает как антициклический хедж.
Грузия конвертировала туристический бум в рост аренды: Батуми уже сопоставим с Сочи по потоку отдыхающих, но цены отстают вдвое. Кэп рейт 8-9 %. Налог на сдачу жилья — 1 % от оборота при регистрации статуса «хост». Процедура сделки — одна страница договора, перевод права собственника через реестр НАПР за 15 минут. Миграционные бонусы — вид на жительство при вложении 100 000 $, а при 300 000 $ — упрощённый въезд в ЕС по визе D. Растущие цифровые кочевники поддерживают заполняемость круглый год, что нивелирует сезонность.
У каждого маршрута свой профиль дохода и риска. Я использую диверсификацию по экономическим зонам и валютам, страховку титула, хеджирующие опционы на валютном рынке, а в проектной стадии — фронтлоадинг операций OPEX через управляющую компанию. Так балансируется поток cash-on-cash и снижается общее плечо. В итоге портфель удерживает IRR 11–14 % годовых с коридором стандартного отклонения 2,3 п.п. Методика доказала устойчивость на выборке из 46 сделок за пять лет наблюдений.