С порога сделки я стараюсь выяснить, кто именно стоит передо мной. Паспорт и доверенность не равны реальности, поэтому прошу оригиналы, сравниваю подпись с автографом в заявлении Росреестра, обращаю внимание на едва заметные отличия. Подлинность устанавливают ультрафиолетом и сквозной нумерацией: буквы под лампой светятся, цифры читаются в просвет.
Психология переговоров
Отказ собеседника смотреть в глаза, резкие переходы к цифрам, анекдоты «про скорость» — признаки спешки. Скорость выгодна мошеннику, девальвация доверия выгодна ещё сильнее. Я останавливаю темп паузой, прошу повторить фразу: нервная система афериста реагирует, голос дрожит, появляются лишние жесты.
Правовой рентген
Далее проверяю правопредшественников. Пять лет — срок исковой давности для расторжения приватизации и наследственных споров. Я запрашиваю архивные выписки ЕГРН, сверяю основания переходов, смотрю, нет ли ретроцессии (обратного отчуждения) или акцессии (прироста) долей через суд. Две-три непонятные записи подряд — красная лампа.
Финансы без дыр
Расчёты провожу через банковскую ячейку с двойным ключом: мой клиент открывает ящик, вносит деньги, банковский сотрудник фиксирует номинал на детекторе подлинности. Продавец получит доступ после регистрации перехода права. Сергей-кассир кладёт деньги в непрозрачный бокс с пломбой — техника «чёрный ящик» исключает подмену купюр. Для ипотеки оферта банка содержит аккредитив — безотзывное денежное обязательство, угроза заморозки средств исчезает.
Договор без «пустых» строк
В каждую строку вставляю текст либо ставлю z-плашку, чтобы мошенник не вписал завуалированную оговорку. Цена пишется цифрами и прописью. Перед сдачей пакета в МФЦ прошиваю договор, пронумеровываю листы, на обороте последней страницы ставлю подписи сторон и меня, как поверенного.
Тонкости передачи ключей
Ключи переходят после регистрации, а акт приёма-передачи подписываем одновременно с расчётом. При отсутствии акта продавец получает шанс «сдать» квартиру по фиктивному договору найма и задержать освобождение.
Сетевой мониторинг
Перед сделкой ввожу адрес в «Яндекс.Картах» и «Госуслугах». Одно имя в пяти объявлениях под разными телефонами — сигнал мошенничества. Фотографии с чужими шторами? Сервис TinEye покажет, где снимок публиковался раньше.
Покупателю — защита задатком
Задаток оформляют распиской, включаю пункт о штрафе 10 % за односторонний отказ. Расписку подписывают обе стороны и два свидетеля. Без свидетелей бумага превращается в листок.
Продавцу — фильтр банка
Покупатель просит перевести деньги онлайн? Банковский комплаенс вычислит обнальный маршрут и заморозит перевод. Я предлагаю «экран» — счёт-эскроу: деньги лежат на счету банка, проценты капают продавцу, а риск обнулён.
Налоговая прозрачность
При заниженной цене в договоре налоговый инспектор доначислит НДФЛ по кадастру × 0,7. Я фиксирую реальную цену и прикладываю расписку о расчёте: закон не штрафует за прозрачность.
Скрытая коммунальная ловушка
Запрашиваю справку ЕИРЦ о задолженности и акт инженерного осмотра. На акте ставит подпись мастер УК, иначе потом всплывёт «холодный радиатор» и арбитражный иск.
Архив событий
После регистрации формирую папку «Shield»: договор, акты, квитанции, выписка ЕГРН, пломбы ячейки, фото счётчиков. Через пять лет папку можно сжечь, до этого срока она служит бронёй против исков бывших супругов и опекунов.
Подводя итог, любая сделка проживает три стадии: проверка людей, проверка бумаг, проверка денег. Когда каждая из трёх бронепластин цела, вероятность обмана стремится к нулю.