Я беру свежую выписку ЕГРН и сразу просматриваю хронологию переходов права. Спонтанные промежуточные сделки, близкие по датам, сигнализируют о попытке «буферного» отчуждения — приём, который нередко прикрывает дефектный титул.

Точка входа: документы

Каждый договор проверяю на признаки ничтожности: отсутствие государственной регистрации до 1998 года, неясный предмет, несоблюдение формы. Одновременно ищу в материалах судебной картотеки упоминания о ревиндикационных исках — требований собственника вернуть квартиру.

Далее сверяю личность продавца. Сканирую паспорт через МВД-СЗИ, просматриваю базу исполнительных производств. При наличии дела о банкротстве оцениваю реестр требований кредиторов: приставы вправе обратить взыскание на объект уже после перехода права.

Источники риска в Росреестре

В выписке обращаю внимание на скрытые обременения. Залог в пользу банка, арест, сервитут, запрет регистрационных действий фиксирую скриншотами. При залоге и аресте подписываю трехстороннее соглашение: банк, продавец, покупатель — и только потом выхожу на сделку.

Согласия и уведомления

Если продавец состоит в браке, прошу нотариальное согласие супруга. При долях несовершеннолетних запрашиваю разрешение органа опеки, отсутствие документа превращает сделку в будущий эвикционный риск (угрозу утраты права собственности).

Технический блок

Сверяю площадь и конфигурацию по плану БТИ. Незаконная перепланировка несёт штраф всего 2 тыс. ₽, но ликвидация может остановить ипотечную регистрацию на месяцы. При выявлении в проекте «мокрых зон» вне санузла включаю в акт задатка обязанность узаконить изменение.

Долги и коммунальные хвосты

Получаю из управляющей компании справку о нулевом сальдо. Дополнительно проверяю начисления по капитальному ремонту — взносы следуют за собственником, долг за объектом.

Прописка и временные жильцы

Через МВД запрашиваю информационную справку о зарегистрированных. Если обнаруживается военнослужащий срочной службы или ребёнок с временной регистрацией, инициирую односторонний отказ от права пользования до подписания основного договора.

Страхование титула — буфер

Полис на три года покрывает эвикционный риск и компенсирует до 15 млн ₽. Ставка — 0,1–0,5 % от цены. Для квартир с непрозрачной историей это небанковский аналог «юридического каско».

Финальный чек-лист под подпись

Продавец получает таблицу из 18 пунктов: выписка ЕГРН, согласия, справки, технические документы. Под подпись подтверждает полноту пакета. Такой протокол дисциплинирует стороны сильнее любого устного обещания.

После свёрки документов, подписания протокола и страхования титула рекомендую выходить на сделку с аккредитивом: банк блокирует деньги до регистрации права, минимизируя вероятность рейдерского отзыва подписи.