Дорогобуж, компактный город над верхним Днепром, привлекает инвесторов благодаря промышленной платформе и статусу районного центра. Профильный спрос формирует персонал химического комбината, железнодорожных мастерских, аграрных предприятий.

География спроса

Жилой фонд сгруппирован по генплану середины прошлого века. Восточная половина образована хрущёвками-«брежневками», западная включает сталинские кирпичные дома с потолками 3,2 м. Периферийные кварталы пополнились панельными девятиэтажками периода 1985-1992 гг. Средний метраж двухкомнатной квартиры — 44-50 м², а рыночная латеральность держится в пределах 20 %. Подъезды ухожены ТСЖ, во дворах асфальт без выбоин.

Ценовой коридор

На момент публикации квадрат оценивается в 42-46 тыс. руб. в домах первой категории, 35-38 тыс. руб. в хрущёвках, 29-32 тыс. руб. в панельных пятиэтажках микрорайона Старая Фабрика. Премиальный сегмент представлен точечной новостройкой на улице Луначарского, где цена доходит до 58 тыс. руб. Арендная маржа выгоднее, чем в областном центре: студия в новом доме приносит 7-8 % годовых без кредитного плеча. Такой коэффициент достигается узким предложением и стабильным демографическим ядром персонала предприятий.

Инфраструктурные драйверы

Филиал МЭИ, две профильные техшколы и медицинский колледж стабилизируют студенческий поток, увеличивающий поглощение малогабаритных квартир. Межрайонная больница даёт спрос на аренду среди врачей из Рудни и Сафонова. Проект индустриального парка «Синтетика» с преференциями кластера ТОР привнесёт дополнительный кадровый пул. Земельные участки под ИЖС располагаются вдольь дороги на Верхнеднепровский. Категория ЛПХ переоформляется в ИЖС за два месяца, при ставке 300 руб./сотка пошлины. Продажа проходит через нотариуса, затем клиринговая стоимость фиксируется в реестре Росреестра. Средний участок 15 соток оценивается в 550–750 тыс. руб.

Ипотека с господдержкой покрывает 65-70 % сделок. Средняя ставка 7,2 % при сроке 18 лет. При первом взносе 15 % платеж для двухкомнатной квартиры составляет 14 тыс. руб. Индекс долговой нагрузки семьи с одним ребёнком — 27 %, что укладывается в методические рекомендации ЦБ.

Ландшафт Днепровского обрыва диктует перепад высот 42 м, вентиляция улиц естественная. Хотя промзона находится ближе к центру, роза ветров уводит выхлоп аммиачного цеха за город. Гидрогеология стабильно благоприятна: карстовая опасность классифицируется как минимальная. По кадастровой агградации (распределение участков по рыночному потенциалу) три квартала относятся к категории «зелёное ядро», поскольку сохраняют парк Ленина и прибрежные аллеи.

Ликвидность снижает численность предложений: в реестре Циан насчитывается 210 активных объявлений против 480 весной 2022 г. При дефиците продавцы удерживают цену, экспозиция растягивается до 140 дней. Эффект описывается термином «никель-клип» — ситуация, когда рынку недостаёт свежих лотов для корректного ценообразования.

Рынок загородных домов представлен днепровскими дачами советской эпохи. Средняя площадь 65 м² на участке 6 соток, цена 1,3–1,6 млн руб. Водоотведение септическое, подача воды из скважины артезианского горизонта Турон-Сеноман.

Спрос на производственные здания формирует кластер ппереработчиков зерна и леса. Кирпичный корпус 1979 г. с кран-балкой 5 т предлагается за 12 тыс. руб./м². До ж/д ветки 400 м, подъезд по покрытию категории III. экспертизы БТИ подтверждает несущую способность стен 7,5 МПа.

Удалённость 70 км от Смоленска и 35 км от М-1 оставляет город в зоне часовой логистики фур. Этот фактор усиливает интерес московских логистических операторов к складским площадям площадью до 2 тыс. м².

При сохранении индекса промышленного производства на уровне 101-103 % годовой прирост цены ожидается в интервале 4-6 %. Сдерживающим элементом выступает миграционный баланс, который остаётся отрицательным на 1,2 % населения.

Как консультант приветствую запросы на комплексный аудит объектов, включая техобследование, оценку сервитутов, анализ титульных рисков и разработку дорожной карты сделки.