Работаю двадцатый год с объектами, где владельцев больше одного. Покупка доли привлекает ценой, но требует хирургической точности. Излагаю проверенный маршрут без лишних связок.

Сначала цифры. Доля — абстракция в процентах, без привязки к конкретной комнате. Закон фиксирует идеальную часть. Условная «шестая» в 60-метровой квартире равна 10 квадратам, хотя фактическое пользование иной раз ограничено коридором. Подобная диспропорция нередко запускает конфликт.

Перед авансом провожу полный due diligence. Заказываю ЕГРН-выписку, архив Росреестра, сверяю реестровый номер, уточняю кадастровую историю. Если в выписке замечена ипотека, арест, исполнительная надпись, сделку ставлю на паузу. Беру справку Ф-9, чтобы исключить незаявленных жильцов со «священным» правом пользования.

Право преимущественной покупки

Участники долевой собственности обладают приоритетом. Продавец обязан вручить уведомление о грядущей продаже заказным письмом либо лично под роспись. Срок ответа — 30 дней. Отсутствие уведомления дарит совладельцам отличный повод заявить виндикацию — требование передать долю по прежней цене через суд. Я страхуюсь копией почтовой квитанции и описью вложения, прилагаю их к договору.

Нотариальный договор

Сделка совершается у нотариуса, независимо от размера доли. Можно согласиться на «ускоренную регистрацию»: нотариус отправит документы в Росреестр электронно, а я получу выписку уже через сутки. Гонорар складывается из тарифа 0,5 % от цены, но не больше 20 000 ₽, плюс услуги правового и технического характера. Расчёт провожу через аккредитив или банковскую ячейку, живые деньги на столе превращают договор в мишень для налоговой проверки.

Риски для покупателя

1. Конклюдентное принятие наследства. Неоформленный наследник, проживавший в квартире, способен оспорить сделку в пределах трёхлетней давности.

2. Притворная цена. Если указать 1 млн ₽ при фактических 3 млн ₽, суд растянет сделку наизнанку и взыщет НДФЛ, пени, штрафы.

3. Узуфрукт. Пожилой продавец, оформивший пожизненное проживание, сохранит право заселения, даже переехав к родственникам.

4. Коммунальный капкан. ТСЖ вправе распределить долги предыдущего владельца пропорционально квадратуре, и квитанция ляжет на нового собственника.

Финальная миля проходится в МФЦ либо через нотариуса. Через 7–9 дней статус объекта в Росреестре изменится, а выписка подтвердит переход права. После регистрации ставлю долю на учёт в ИФНС ради льготы по имущественному налогу, заключаю договор владения и пользования с совладельцами, фиксирую график платежей ЖКХ.

Отдельный совет: прописывайте в договоре штраф за уклонение от встречных действий. Такая оговорка дисциплинирует сторону, склонную затягивать передачу ключей.

При соблюдении описанного алгоритма долевая покупка превращается из лотереи в рассчитанную инвестицию. Я применяю приём «три ключа»: проверка истории, защита расчёта, фиксация правомочий пользования. Формула держит сделки в безопасности даже при самом сложном составе собственников.