Я консультирую иностранных инвесторов, желающих закрепиться под бразильским солнцем посредством квадратных метров. Национальная система регистрации складывалась из португальского права и региональных прецедентов, поэтому даже квартира в Сан-Паулу ведёт собственное «досье» — matrícula — доступное через Cartório de Registro de Imóveis. Без выписки из matrícula сделка напоминает путешествие без карты: направление угадывается, но первая дюна способна сбить с пути.

Правовой ландшафт

Приобретение проводится в два этапа. Сначала подписывается предварительный договор — Compromisso de Compra e Venda — он фиксирует цену, сроки и штрафы. Затем нотариус подготавливает Escritura Publica, а регистратор вносит её в книгу 2. Лишь этот штрих придает праву публичность. Иностранец использует номер налогоплательщика CPF, его открывают в Receita Federal за один визит при поддержке местного представителя. Земли в приграничных зонах подлежат дополнительному допуску Министерства обороны, пункт, о котором забывают новички.

Due diligence включает исследование судебных исков против продавца, экологических ограничений, долгов по кондоминиальному взносу и IPTU. Паутина ссылок между объектом и собственником проверяется через сертифакаты negativas — заверенные отчёты судов и регистров. Пропуск хотя бы одного документа даёт шанс кредитору оспорить переход титула.

Налоги и сборы

Разовый муниципальный сбор ITBI колеблется в пределах 2-4 % цены, указанной в нотариальном акте. При ипотеке добавляется налог IOF на финансовые операции. Годовой налог IPTV рассчитывается по кадастровой базе и поступает в бюджетжет города, в Рио-де-Жанейро для апартамента до 80 м² ставка минимальна, но вилла у моря платит несоизмеримо выше. Продажа в течение пяти лет после покупки влечёт Imposto de Renda sobre Ganho de Capital — федеральный налог на прирост, с прогрессивной шкалой от 15 % до 22,5 %. Бухгалтер оформляет декларацию через программный комплекс ReceitaNet, иначе штраф за просрочку начисляется за каждый день.

Практика финансирования

Банки придерживаются принципа LTV-60, то есть кредит покрывает до шестидесяти процентов оценки, выполненной инженером, выпускающим Laudo de Engenharia. Процентная ставка зависит от индекса TR, а договор протоколируется в том же Cartório, что и право собственности. При переводе денег из-за рубежа используется механизм CC5, он фиксирует источник средств и защищает покупателя от колебаний реала. Криптовалюты пока лежат вне официальной схемы, и нотариусы отказываются принимать стоимость, подтверждённую токенами.

У покупателя остается обязанность соблюдать нормы CONAMA при реконструкции и запрашивать Alvaro de Construçao перед строительством. Игнорирование ведёт к auto de infração и штрафу до одного миллиона реалов. При долгом отсутствии владельца судебное понятие usucapio (приобретательная давность) позволяет третьему лицу заявить права: достаточно пять лет фактического владения и добросовестного пользования. Поэтому контроль за объектом поручают sindicância — управляющей компании, которая раз в квартал отправляет мне видеорапорты.

Универсальный рецепт — неспешная проверка, крепкий контракт и внимание к деталям: бразильская недвижимость вознаграждает дисциплину тёплыми ветрами Атлантики и стабильным доходом в реалах.