Я консультирую собственников жилья с 2009 года и уверен: легальный найм выгоднее полутеневой схемы. Нормативная база работает как гирокомпас: задаёт курс и удерживает маршрут, даже когда рынок швыряет арендодателя в шторм.
Чистая конструкция договоров спасает от тягучих споров, снижает фискальное давление, прибавляет один-два процента к цене. Предлагаю три пути, каждый отражает разный уровень вовлечённости и банковских запросов.
Налог на проф доход
Режим самозанятого действует в восьмидесяти двух регионах. Физлицо регистрируется через приложение «Мой налог», ставка 4 % при расчётах с нанимателями-гражданами, 6 % при оплате от юрлица. Комплаенс встроен, чек генерируется сразу после поступления средств.
Коммунальные траты допускается списывать из выручки. Личное общение с инспектором не требуется: смартфон превращается в портативный клаксон фискальной системы, сообщающий о доходе без задержек.
Патент наймодателя
Патент подойдёт собственнику, управляющему несколькими лотами либо метражом свыше ста квадратов. База — кадастровая цена. Период оформления от одного месяца до года, сумма известна заранее, что упрощает финансовый план.
Заявка подаётся через личный кабинет ФНС или МФЦ. Оплата делится на две части: до тридцатого дня после старта и до конца срока. Отчётности нет, инспекция видит уплаченный патент, конфликтная зона закрыта.
Доверительное управление
Договор доверительного управления опирается на статью 1023 ГК. Управляющая компания берёт инкассацию, подбор нанимателя, ремонт, страхование. Арендодатель получает гарантированный платёж, агент удерживает 13 % и перечисляет остаток.
Модель напоминает эмфитевзис — римский институт долгосрочной аренды, где бенефициар отдыхал, а управляющий обрабатывал землю. В жилищной версии агент принимает риск просрочки и берёт комиссию 8-15 %.
Выбор схемы зависит от площади, количества объектов, уровня личной вовлечённости. Я применяю самозанятость для студий, патент для квартир-паровозов, управление — для премиального сегмента. Закон гибок, документы оформляют до сдачи ключей.