Договор дарения — безвозмездная передача недвижимости от одного лица другому. Я, практикующий юрист-риэлтор, наблюдаю, как именно такой инструмент помогает семейному бюджету и сокращает бюрократию при смене собственника.

В отличие от купли-продажи участники не предусматривают оплату, в отличие от завещания право собственности переходит сразу после регистрации Росреестром.

Правовая природа дара

Безвозмездный характер такими словами не исчерпывается. Гражданский кодекс относит дарственную к реальным договорам: вещь передаётся фактически либо государственный регистратор фиксирует правопереход. Ключевая черта — отсутствие синаллагмы, то есть имущественного встречного удовлетворения. Теория обязательственного права называет такое явление казуальностью: цель сделки прямо выражена и отличается аллюзивной простотой — подарить.

Участники — даритель и одаряемый. Даритель выступает полным собственником, одаряемый проявляет согласие, иначе сделку квалифицируют как квазикондикцию и собственность возвращается. Существенные условия включают предмет, указание сторон, волеизъявление дарителя. Форму задаёт статья 574 ГК: нотариальная — при обещании дарения, простая письменная — при фактической передаче объекта, обязательное госрегдействие — при отчуждении недвижимости.

Плюсы для дарителя

Скорость. При грамотном пакете документов регистрация прав занимает семь рабочих дней, а нотариат — один. Оплата отсутствует, минимальные платежи лечатся госпошлиной 2 000 руб. Отсутствует риск признания сделки мнимой из-за занижения цены, характерной для символических продаж.

Преимущества для одаряемогоо очевидны: с момента регистрации возникает полноценное право распоряжения объектом. В результате дарение не подпадает под налогообложение для близких родственников согласно подп. 18.1 ст. 217 НК, поэтому бюджет экономится.

Минусы и риски

Даритель теряет объект немедленно: отзыв допускается при грубом обращении одаряемого, покушении на жизнь, тяжком преступлении против чести, при переживании одаряемым дарителя при обещании дарения. Такие основания редко подтверждаются в судах, возврат практически утопичен.

Кредиторы дарителя способны оспорить дарственную в трёхлетний период по банкротному или виктимному иску, если отчуждение повлекло ущерб их правам. Судебная практика использует презумпцию недобросовестности дарителя, поэтому чистая деловая репутация значительно повышает устойчивость договора.

Одаряемый сталкивается с налогом 13 % при отсутствии близкого родства. Красивый жест родственника третьей линии превращается в солидный платёж федеральному бюджету. Дополнительно действует трёхлетний период кадастрового коэффициента при продаже подаренного жилья — даже при нулевой стоимости в договоре налоговая инспекция рассчитывает сбор с кадастра.

Частый камень преткновения — дарение доли в объекте, где проживают третьи лица. При отсутствии согласия супруга дарителя сделка аннулируется. Налог «на прирост» одаряемому не вменяется, но проживающие сохраняют право пользования, что тормозит дальнейшую реализацию недвижимости.

Опека вводит строгие фильтры для дарения от имени детей. Органы попечительства запрашивают доказательства эквивалентного жилья или пополнение специального счётата ребёнка. Без их акта Росреестр не зарегистрирует переход.

Обещание дарения до регистрации строящегося жилья выглядит соблазнительно, но опасно. Риск банкротства застройщика ложится уже на одаряемого. Переуступка ДДУ через дарственную формально законна, однако практику посещают представительские иски конкурсных управляющих.

Сравнение с завещанием. Завещание действует лишь после открытия наследства, дарственная вводит право сиюминутно. При конфликте дарения и завещания превалирует первое, так как похозяйственный реестр отражает самую свежую трансакцию. Поэтому наследники нередко лишаются имущества при жизни наследодателя, получив вместо него пустой статус.

Сравнение с куплей-продажей. При продаже заниженная цена снижает госпошлину, однако налоговая инспекция рассчитывает базу по кадастру. Дарственная избегает вопроса цены, но несёт свои риски отмены при банкротстве дарителя. Экономика сделки перевешивает правовую стабильность или наоборот, зависит от конкретного семейного сценария.

Порядок подготовки. Текст договора включает: наименование сторон, адрес объекта, кадастровый номер, указание безвозмездности, подтверждение принятия дара, сведения о брачном статусе, дату, подписи. Оригинал передаётся регистратору вместе с заявлением, квитанцией, согласие супруга либо опекуна, техническим паспортом, выпиской ЕГРН. При сторонней проверке банк получает заверенный экземпляр без сомнительных формулировок.

Редкие казусы. Признание дарения недействительным по статье 178 ГК «заблуждение» — раритет, встречается, когда престарелый даритель ошибочно полагает, что подписывает расписку. Экспертиза графолога и фониатрические заключения иногда выводят сделку из правопорядка, возвращая объект наследникам.

Фискальные нюансы. Даритель освобождён от налога, одаряемый — резидент оплачивает 13 %, нерезидент — 30 %. При близком родстве налог аннулируется. При отчуждении подаренного жилья ранее трёх лет применяется повышенная база. Льгота в один миллион руб. распространяется на сумму, превышающую кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7.

Финальный штрих. Перед подписанием рекомендую сверить информацию об объекте через сервис Росреестра, заказать архивную выписку о переходах прав, проверить наличие арестов через ФССП, запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Такой набор документов дисциплинирует участников и снижает риск последующих исков.

Договор дарения остаётся простым инструментом передачи недвижимости при ясной семейной конфигурации и полном доверии сторон. При неоднозначных имущественных интересах целесообразнее рассмотреть альтернативы — куплю-продажу, договор ренты, заявительный отказ от доли.