Я часто слышу от клиентов: «Подписать договор дарения вроде бы просто, но спокойно ли я сплю после сделки?». Ответ кроется в деталях, способных превратить передачу жилья в гладкий полёт или в многолетний процессуальный шторм. Ниже — шесть контрольных точек, через которые я провожу каждый проект.
Юридические тонкости
1. Предмет дарения
Дарение-«матрёшка» — термин коллег, когда в договор вносятся не только квартира, но и машиноместо, доля в подвале, право на чердачное помещение. Точная инвентаризация избегает «забытых» квадратных метров, из-за которых Росреестр приостанавливает регистрацию. Совет простой: сверяю ЕГРН, техплан и акт приёма-передачи, затем буквальное описание в договоре, до миллиметра.
2. Участники сделки
Даритель и одаряемый проверяются на правоспособность и дееспособность. Для престарелого дарителя я заказываю заключение психиатра-геронтолога: защита от обвинений «уговорили старика». Несовершеннолетний одаряемый? Получаем разрешение органа опеки, иначе сделка «хромает» с рождения.
Финансовый ракурс
3. Налоговая нагрузка
Близкие родственники освобождены от НДФЛ — статья 217 НК. Дальние платят 13 % от кадастровой стоимости *коэффициент 0,7*. Многие забывают о неявном косвенном налоге: дарение безвозмездно, но коммунальные долги переходят «по умолчанию». Проверяю лицевые счета, иначе подарок превращается в счёт-фактуру.
4. Расходы супругов
Квартира в совместной собственности? Супруг дарителя предоставляет нотариальное согласие. Игнорирование рождает иск о признании сделки ничтожной, чаще всего поданный через шесть лет, когда одаряемый уже вложился в ремонт. Я предлагаю редкую опцию: брачный договор «под сделку». Он мгновенно разделяет имущество и выводит объект из «конгломерата» семьи.
Риски и страховка
5. Оспаривание сделки
Суд учитывает animus donandi — намерение подарить. Подписи под камерой видеонаблюдения плюс банковская ячейка, из которой даритель забирает символический рубль, формируют доказательства добровольности. Добавляем пункт: «Стороны подтверждают отсутствие заблуждения, угроз, кабалы». Формулировка короткая, но лишает истцов кислорода.
6. Дарение или завещание
Завещание включается в силу после смерти и легко отменяется. Дарение действует сразу, зато «отказаться назад» нельзя. Клиент с хроническим заболеванием предпочёл дарение с проживанием по договору найма на 49 лет. Такой гибрид сохраняет право проживать и одновременно выводит недвижимость из наследственной массы.
Вместо эпилога
Дарение — не пьеса одного акта, а партитура, где каждая нота звучит в суде, в налоговой и в семейных отношениях. Проверяю шесть контрольных точек и отправляю сделку в архив, словно капитан, который выходит из шторма и тушит огни рубки, видя ровный горизонт.