Я сопровождал сто с лишним ипотечных сделок и заметил: ключ к спокойным совещаниям с банком спрятан между цифрами кредитного договора. Первичный анализ LTV (loan-to-value) даёт точку отсчёта: коэффициент выше 80 % заставляет банк поднять надбавку к ставке, ниже 60 % нередко открывает двери к привилегированному аннуитету. Покупатель воспринимает показатель как шахматист контроль центра — при … Читать далее
Работаю с рынком два десятилетия и успел увидеть весь спектр жилфонда — от элитных мансард до коммуналок с вековой историей. Если настораживают пункты ниже, сделку разворачиваю, даже когда цена выглядит подарком. Юридические мины Жильё с арестом, сервитутом или залогом часто подносит сюрприз в виде эвикции — выселения после уже совершённой оплаты. Отдельная категория риска — квартиры с «вечными» обременениями: право пожизненного … Читать далее
Нередко владельцы квартир с открытым балконом размышляют, превращать ли его в тёплую комнату. Я, как оценщик и консультант по жилому фонду, рассматриваю решение по трём осям: стоимость объекта, эксплуатационные расходы, юридические ограничения. Экономика вопроса Средний рост рыночной цены после качественного утепления колеблется в пределах 3-5 %, если балкон превращён в полноценный кабинет или мини-оранжерею. Для … Читать далее
Декабрь 2020 запомнился на кубанском рынке резким увеличением числа клиентских звонков. Я фиксирую плотную загрузку отделов продаж уже с первой недели месяца, график посещений новостроек порой напоминает ожидание посадки на чартер. Причины кроются в низкой ипотечной ставке и квази-карантинной миграции из мегаполисов холодного пояса. Город традиционно принимает 60-65 тыс. новых жителей ежегодно, что питает спрос … Читать далее
Работая консультантом по сделкам жилой недвижимости уже пятнадцать лет, замечаю, что выбор между частным домом и квартирой рождает полярные желания. Часть клиентов стремится к простору, часть — к компактности и динамике города. Предлагаю рассмотреть плюсы и минусы обоих форматов. Плюсы собственного дома Частный дом дарит автономию: ограждённый участок, индивидуальная скважина, тёплый гараж, мастерская. Площадь даёт … Читать далее
Я работаю с валенсийской недвижимостью пятнадцать лет и наблюдаю, как городской ландшафт сияет новыми проектами и реставрацией исторических особняков. Валенсия дарит инвестору гармонию между средиземноморской жизнью и доходностью, поскольку цены здесь пока ниже мадридских и барселонских. География капитала Побережье разделяют кварталы с разным характером. Ruzafa привлекает гастрономов и арт-резидентов, El Carmen хранит мавританские переулки, Cabanyal … Читать далее
Ельня притягивает внимательные взоры тех, кто ищет камерный ритм западнорусского уезда. Город с населением чуть выше десяти тысяч жителей покоится на правом берегу Десны среди холмов, где в воздухе пахнет разнотравьем и древними легендами. В качестве специалиста по жилому фонду я регулярно посещаю местную администрацию, архив и кадастровую палату, поэтому описание основано на первоисточниках. Летописи … Читать далее
Когда российский клиент просит подобрать объект под утреннее кофе с видом на Эгейское море, я вспоминаю собственное чувство первой сделки: белоснежная фасадная линия, запах эвкалипта и абсолютная юридическая ясность. Правовой комфорт Греческое земельное право опирается на кадастр, где каждый сантиметр территории отражён цифровой записью. Покупатель получает τίτλος ιδιοκτησίας — титул, защищённый Конституцией. Регистрационные расходы прогнозируемы, … Читать далее
Договор напоминает скрипичную коробку: форма аккуратная, внутри – ценная вещь. Я провожу десятки сделок и вижу, как именно формулировки задают мелодию совместного будущего продавца и покупателя. Каждая строка пружинит скрытой энергией. Цена, предмет, порядок передачи – три кита. Я всегда фиксирую кадастровый номер, площадь, мебельный перечень и даже ароматы, впитавшиеся в деревянный потолок, если клиент … Читать далее
Я регулярно анализирую портфели клиентов и вижу: выбор между новостройкой и вторичным фондом остаётся главным вопросом начинающего инвестора. Подход напоминает балансировку акций роста и дивидендных бумаг: первый сегмент обещает ускоренный капитал-гейн, второй дарит стабильный денежный поток. Новостройка определяется договорами долевого участия либо проектного финансирования. Средний дисконт к рыночной котировке при входе держится в пределах 10-15 … Читать далее