Я рассматриваю доходный объект как работа-переписчика: тот трудится денно-ночно, превращая квадратные метры в проценты, а паузы заполняет спокойной инфляционной песней. В момент выбора меня интересует прежде арифметика, впаянная в бетон и локацию. Финансовый профиль лота Сначала проверяю номинальную доходность: делю ожидаемый валовой рентный поток на цену сделки. Получаю cap-rate. Если цифра ниже банковского купона, объект … Читать далее
В своей практике нередко сталкиваюсь с расторжением предварительных договоров купли-продажи: покупатель отказывается, продавец передумывает, либо банк разрушает финансовую схему. Главный вопрос — судьба аванса. Аванс и задаток ГК РФ различает три платежа, предшествующих основной сделке: аванс, задаток и обеспечительный платёж. Аванс служит техническим подтверждением серьёзности намерений, не содержит санкций при отказе. Задаток образует двойную ответственность: … Читать далее
На рынке пригородной недвижимости дуплексы долгие годы оставались экзотикой. Ныне спрос на них стремительно растёт, запросы покупателей диверсифицируются. Я провожу сделки с таким форматом уже пятнадцать лет и вижу, как меняется портрет клиента: вместо мечты о коттедже за десять миллионов появляется прагматичная потребность совместить площадь, природу и городской комфорт. Формула стоимости Классический дуплекс представляет собой … Читать далее
Я занимаюсь анализом рынка аренды свыше двадцати лет, и картина последних сезонов напоминает переполненный котёл: пузыри цен, правовые лакуны, цифровые перекосы. Доход собственников растёт, уровень доступности для граждан падает, а социальное напряжение густеет. Ценовой водоворот Фонд вторичного жилья практически не пополняется, ставка на комфорт-класс превратила метры в предмет коллекционирования. Индекс доступности, исчисляемый как отношение медианной … Читать далее
Я консультирую покупателей в Марракеше уже пятнадцать лет и вижу, как пустынный ветер меняет город-сад на глазах: суки сплетаются со стеклянными фасадами, а древние стены отпускают эхо шагов цифровых кочевников. При таком симбиозе культур капиталы не застаиваются, они циркулируют, будто горячий воздух, затягивающий чайник в хаммаме. На рынке присутствуют четыре категории прав на землю. «Titré» … Читать далее
Я ежедневно оцениваю объекты для клиентов: башни из стекла в пределах ТТК и дубовые брусья на опушках. Горизонтальный и вертикальный форматы жилья дают разный вектор быта, расходов, развития семьи. Градоструктуры Квартира плотнее вплетена в городскую ткань. Продовольственный магазин, школа, травмпункт — шаговая доступность. Транспортная мизорама с метро или трамваем экономит часы. Дом за городом подъезжает … Читать далее
Работая пятнадцать лет на римском рынке жилой недвижимости, регулярно сталкиваюсь с удивительной смесью древнего права и современных бюрократических барьеров. Покупатель быстро встречает catasto — цифровой кадастр, где архитектурный чертеж эпохи Савоя соседствует с новейшим лазерным сканом. Перед подписанием предварительного договора (compromesso) проверяю visura ipotecaria: документ отражает залоговые обременения вплоть до последнего centesimo. Задержка с запросом … Читать далее
Я каждый день работаю с городскими квартирами, где шум поднимается до уровня сейсмического гула. Чтобы восстановить акустическое равновесие, предлагаю пять проверенных приёмов. Герметизация швов Акустический герметик с тиксотропной природой заполняет мельчайшие каналы вокруг розеток, труб и плинтусов. Вспененный полиэтилен укрепляет контактную зону, создавая барьер без резонансов. Работа напоминает заплаты на парусе — небольшие, но удерживающие … Читать далее
Работая с арендными проектами пятнадцать лет, я вывел формулу: прибыль складывается из трёх компонент — времени простоя, величины ставки и себестоимости обслуживания. Стартовый аудит Сначала фиксирую базовые показатели: заполняемость, средняя ставка, прямые расходы. Формирую таблицу ликвидационной ценности квартирных элементов: инженерия, отделка, мебель. Такой аудит освобождает взгляд от эмоций. Для расчёта потенциала использую коэффициент ротации жильцов … Читать далее
Работая двенадцатый год на рынке долгосрочной аренды, я фиксирую циклический рисунок предложения и отклика нанимателей. Квартиры, выставленные в разное время, набирают различное число просмотров и заявок. Главный фактор — сезонный маятник деловой активности граждан, переездов студентов и ротации сотрудников корпораций. Разобрав квартальную статистику из собственной CRM-системы за пять последних лет, я выявил самый благоприятный временной … Читать далее