Клиенты пишут мне, когда сделка рассыпается, а на руках расписка о переданном авансе. Вопрос звучит одинаково: «Деньги ещё мои или уже нет?». Разбираемся по порядку.

Статус аванса

Аванс — предварительный платёж, не скреплённый штрафной санкцией. В гражданском праве действует презумпция аванса, пока стороны прямо не назвали сумму задатком. Для продавца это психологическая точка невозврата, но юридически плательщик вправе требовать деньги обратно при прекращении переговоров. Подтверждение — ст. 487 ГК: обязательство прекращается при расторжении и встречного предоставления не требуется.

Задатком аванс становится только через письменное соглашение, содержащее слово «задаток» или «обеспечительный платёж». Суд оценивает терминологию буквально. Формулировка «в счёт стоимости квартиры» трактуется как аванс. Пользуюсь этим при спорах: одна строка в расписке способна развернуть исход дела.

Типовой договор

В городских агентствах ходит шаблон предварительного договора купли-продажи (ПДКП) с пунктом об авансе. Подписывая ПДКП, стороны фиксируют срок заключения основного договора и цену, но не превращают деньги в задаток без прямой оговорки. При срыве по вине продавца покупатель взыскивает сумму через претензию, а затем через суд. При расторжении по инициативе покупателя возврат проходит тем же путём. Само расторжение оформляю односторонним уведомлением с курьерской квитанцией: почтовый штемпель становится ключевым доказательством даты.

Эскроу-счёт помогает избежать вопроса «чей аванс?». Банк блокирует средства до перехода права собственности. Если сделка остановилась, деньги возвращаются без суда. Термин «эскроу» пришёл из англосаксонского права, его российская разновидность регулируется 44-й главой ГК.

Пошаговый возврат

1. Собираю доказательства платежа: расписка, квитанция, выписка.

2. Проверяю, назван ли платёж задатком. Если нет — готов копию расписки для суда.

3. Направляю претензию заказным письмом. Закон даёт продавцу десять дней на ответ.

4. При молчании подаю иск. Госпошлина рассчитывается как три процента от спорной суммы, но не ниже 2 000 ₽.

5. В суде опираюсь на ст. 1102 ГК о неосновательном обогащении. Судебная практика поддерживает возврат, если задаток не доказан.

Стоит отметить редкий случай «аррета» — удержания продавцом вещи до исполнения обязательства. В нашем контексте покупатель вправе просить суд ввести орет на квартиру, чтобы продавец не вывел актив, однако на практике достаточно обычного обеспечительного запрета Росреестра.

Окончательный совет звучит просто: вписывайте в расписку «задаток» только при полном доверии к продавцу, иначе оставляйте формулировку «аванс». В этом случае деньги возвращаются без штрафа, а нервы сохраняют ликвидность лучше любой недвижимости.