Срыв сделки по квартире нередко рождает вопрос: вернётся ли внесённый аванс. Как специалист по жилой недвижимости, я вижу десятки таких историй в год. Успех взыскания зависит от формулировок в документах и поведения сторон.
Закон различает два вида предоплаты: аванс и задаток. Первый регулируется статьёй 487 ГК РФ, второй — статьёй 380. Статус часто определяют буквально одно-два слова в расписке. Ошибка в терминологии лишает денег или прибавляет штраф.
Договор и статус
Если расписка содержит слово «задаток», деньги выполняют функцию обеспечения. При срыве по вине покупателя сумма остаётся у продавца, при вине продавца подлежит возврату в двойном размере плюс проценты по ст. 395. Когда бумага говорит только о «авансе», действует правило о предоплате: продавец возвращает внесённое без штрафов. Даже устная оговорка при свидетелях не превратит аванс в задаток, нужна чёткая письменная фиксация.
Возврат через суд
Добровольный возврат встречается не всегда, поэтому приходится обращаться к суду. Истец прикладывает договор, расписку, выписку из банка, переписку. Суд квалифицирует платёж, записанный как «аванс», как предоплату и обязывает продавца вернуть номинал. Судебная практика подтверждает: двойная сумма взыскивается только когда слово «задаток» присутствует. Проценты по ст. 395 начисляются за каждый день просрочки возврата.
Предотвращение рисков
При подписании авансового соглашения я советую клиентам вставлять пункт о порядке возврата, сумме, сроках, ответственности сторон. Фраза «сумма носит характер аванса» убирает споры о штрафах. Юристы используют термин «кауза сделки» — правовая причина платежа, чем конкретнее она описана, тем меньше шансов на конфликт. Добавление фидуциарной ответственности, предусматривающей повышенную добросовестность сторон, дисциплинирует продавца. Для крупных сумм эффективна нотариальная эскроу-счётная конструкция. При срыве сделки банк выполняет ретроцессия (обратное зачисление) без судебного решения.
Финансовую подушку защитит неформальная проверка собственника. Выписка из ЕГРН, анализ истории переходов права, запрос в Росреестр на ограничения предупредит неожиданное выяснение факта ареста или ипотеки, которое обычно приводит к обрушению сделки. Проработка деталей экономит нервы и лишает конфликт почвы.