Я работаю с аргентинскими объектами десятый год и знаю местный рынок до последней cláusula (пункт контракта). Ниже — путь сделки изнутри: от выбора участка до передачи llave en mano-ключей.
Правовой ландшафт
Аргентинский Гражданский кодекс фиксирует равные права резидентов и иностранцев. Покупателю нужен лишь паспорт и CUIT — налоговый номер. Регистрация проходит в Registro de la Propiedad, где каждая finca (единица недвижимости) имеет folio real — цифровой «паспорт» с полной историей.
Escribano — присяжный юрист-нотариус — сверяет границы, проводит due diligence и заносит todo bien (отсутствие обременений) в acta. Без его подписи сделка не обретает юридическую силу. Участие адвоката не обязательно, но повышает скорость: опытный letrado сокращает проверку до недели.
Фискальные нюансы
Четыре основных платежа:
1. Impuesto de Sellos — гербовый сбор,
2. Impuesto a la Transferencia de Inmuebles — налог с продажи,
3. ABL — муниципальный сбор за освещение, уборку, благоустройство,
4. Impuesto Inmobiliario — ежегодный налог собственника.
Ставки различаются по провинциям. В Буэнос-Айресе гербовый сбор — 3,6 % от кадастровой стоимости, половину оплачивает каждая сторона. При инвестиции свыше 150 000 USD иностранный покупатель нередко оформляет специальное резидентство для оптимизации налогообложения.
Практика расчётов
Сделка проходит в аргентинских песо, но стороны вправе фиксировать эквивалент в долларах по курсу Comunicación A3500 Центрального банка. На практике я использую гарантийный счёт (escrow) в США, чтобы исключить риск курса blue — неофициального обменного сегмента.
После подписания boleto de compraventa (предварительный договор) продавец получает 30 % цены. Остальная часть переходит в день escritura pública, когда escribano регистрирует переход права. Ключи передаются в тот же момент, иначе контракт предусматривает cláusula penal — штраф до 10 % суммы.
Градостроительная специфика
Участки в Patagonia и Cuyo часто лежат в зоне impacto ambiental alto. Закон обязывает инвестора заказать informe de suelo — экспертизу грунта. Срок рассмотрения — 60 дней, без отчёта муниципалитет блокирует строительство. В городах Ла-Плата, Росарио, Кордова действуют lineamientos de altura — лимит высоты. Дом выше 17 м требует голосования соседей в consorcio.
Финансирование
Аргентинские банки редко предлагают фиксированную ставку дольше трёх лет, поэтому иностранцы выбирают alternativas:
• Crédito Puente — «мостовой» заём под гарантию депозита в банке-кредиторе,
• Fideicomiso al costo — коллективное строительство: застройщик ведёт объект от имени пайщиков, деньги хранятся на счёте траста,
• Obligaciones Negociables — облигации девелопера с целевым погашением квадратными метрами.
Риски и страхование
Сейсмические зоны на северо-западе включают индекс MER — Mercalli-Escala-Reducida. Полис multirriesgo покрывает ущерб при балле VII и выше. Морские курорты сталкиваются с литоральной эрозией: берег отступает в среднем на 1,2 м за год. При покупке первой линии я добиваюсь clausura de retiro — запрета государства взимать плату за укрепление берега.
Арендный потенциал
Годовой gross yield в Буэнос-Айресе — 4-5 %. Закон 27.551 ввёл индекс Corrientes plazaara Contrato de Alquiler, он корректирует сумму аренды каждые двенадцать месяцев по инфляции и росту зарплат. Чтобы защитить доход, я включаю cláusula de ajuste trimestral — пересмотр раз в квартал при двузначной инфляции.
Культурные нюансы сделки
Переговоры проходят неспешно: хозяин сначала показывает квартиру семье, потом соседям, и только после этого вывешивает cartel de venta. Лаконичное предложение без эмоциональной части воспринимается холодно. Я начинаю беседу с обсуждения школы, футбольного клуба или вина Malbec, затем плавно перехожу к цифрам.
Аргентинский рынок выглядит пёстрым, как красочный fileteado на городских автобусах colectivos. Точный расчёт строкой в escritura превращает творческий хаос в ясную геометрию права, а покупатель получает квадратный метр без сюрпризов.