На вторичном рынке апартаментов я работаю с 2011-го. За это время подготовил свыше четырёх сотен сделок, от $50 000 инвестиционных лотов до резиденций премиум-класса. Сталкивался с капризным застройщиком, «потерянным» техпланом и даже с абандоном — ситуацией, когда продавец фактически бросил объект без оформления выхода из ДДУ. Ни один случай не перерос в судебную тяжбу, благодаря строгой методике проверки документов и выверенной коммуникации.

Юридический контраст

Апартаменты юридически классифицированы как нежилые помещения. В публичной кадастровой карте они помечены кодом 2000, а не 1010, как квартиры. Из-за этого статус РВЭ (разрешённый вид использования) гласит «размещение гостиниц» либо «обслуживание населения». При продаже покупатель не получает постоянную регистрацию, только временную, сроком не более пяти лет, оформляемую через ФМС. Миграционная МВД-форма обретает особую значимость: отсутствие штампа грозит аннулированием договора найма и доначислением налога по ставке как для нежилых площадей.

Перед сделкой изучаю:

• Выписку ЕГРН — проверяю каузу (основание) права, обременения, ограничения,

• Техпаспорт БТИ — сличаю план с фактической нарезкой, ищу признаки самовольной перепланировки,

• Акт ввода — сверяю назначение здания, дату присвоения адреса, чтобы избежать казуса с нежилым статусом после межевания.

Финансовая подоплёка

НДФЛ при реализации апартаментов рассчитывается по ставке 13/15 % без льготы «миллион». Владельцы иногда не учитывают это, закладывая в цену лишь рыночную маржу. Я сразу вывожу налоговую проекцию в калькуляторе и согласую её с продавцом: частость клиентов предпочитает пролонгацию сделки за счёт отсрочки платежа, часть — снижение заявленной стоимости. Ипотека встречается реже, чем в сегменте квартир: банки отбирают проекты по спискам, опираясь на ликвидность и hotel-factor (доля фактического краткосрочного размещения). Сбер применяет коэффициент риска 2,1, ВТБ — 2,3, ЛТВ редко превышает 70 %. Предварительный акцепт заявки занимает три-пять рабочих дней, зато ставка выше в среднем на 0,7–1 п. п.

Инструментарий риэлтора

Кандидат в отдел получает чек-лист из 48 пунктов. Он включает:

• Due diligence грунтовых документов — договор долевого участия, акт приема-передачи, кадастровый паспорт,

• Анализ сервитутов, если апартаменты находятся в составе технопарка либо многофункционального комплекса,

• Сопоставление эксплуатационных платежей: «гостиничный» тариф ЖКУ превышает квартирный на 15–25 %.

При переговорах с инвестором применяю принцип «первый рубеж — доходность». Показываю NPV-модель на горизонте десяти лет, где учитываю амортизацию отделки и медианный occupancy 72 %. Для семейного покупателя акцент смещаю к эргономике: высота потолка, уровень шума, доступ к парковке, возможность оформления временной регистрации детям. Роль риэлтора сродни навигатору в тумане: нужно не идти впереди клиента, а подсвечивать его путь — мягким, но точным лучом.

Складывая факторы правового режима, налоговых тонкостей и банковских ограничений, получаем сегмент, напоминающий спинор — одно и то же помещение читает себя то нежилым объектом, то уютным домом. Тот, кто освоит двойственность, обеспечить себе стабильный поток сделок и благодарныхых клиентов.