Российский паспорт не блокирует доступ к американским квадратным метрам. Федеральное право Соединённых Штатов не различает иностранных покупателей по гражданству, поэтому сделка проходит по тем же регламентам, что и у резидента, за исключением контроля санкционных списков OFAC.

Правовой ландшафт

Национальные санкционные акты проверяют продавец, титульная компания и банк-эквайер. Фамилия покупателя сверяется с SDN-списком, совпадение блокирует сделку. Лицо, не фигурирующее в перечнях, свободно подписывает договор купли-продажи. Визовый статус значения не имеет: недвижимость относится к сфере частного права, а не иммиграционного контроля.

Ограничения отдельных штатов встречаются редко. Техас, Флорида и Южная Каролина обсуждают законы о запрете на покупку земли гражданами стран с «risk band», однако финальный текст пока не подписан. Для многоэтажных проектов такие инициативы не предусмотрены.

Типы объектов

Самый частый выбор — кондоминиум. Форма подразумевает индивидуальное владение квартирой и долевое — общими зонами. Кооператив («co-op») встречается преимущественно в Нью-Йорке, совет директоров тщательно фильтрует новых соседей, запрашивает декларации о доходах, нередко отклоняет заявки без объяснений.

Одноэтажный detached-дом востребован у семей с детьми-школьниками: участок, гараж, тихий сабурбан. При желании создать арендный поток инвестор обращается к multi-family: дуплекс, триплекс, quadro plex. Для бизнеса актуальны retail-блоки в стрип-моллах, склады класса А, medical office. Земельный лот пригоден под стройку либо land-banking.

Финансовые нюансы

Банк США выдаст ипотеку иностранцу при взносе от 30 % и остатке счёта свыше 100 000 USD полугодом раньше обращения. Срок — десять–пятнадцать лет, ставка LIBOR+3,5-4 pp, комиссии closing-agent — 1–2 % цены. Большинство брокеров подключает DSCR-программы, ориентирующиеся на прогноз рентного дохода, а не на личный доход заёмщика.

При отсутствии кредитной истории годится залог ценных бумаг через брокер-дилера Pershing или Interactive Brokers, маржинальный портфель снижает ставку на 0,5–1 pp. Вариант для сбережений — cash-deal без оценки и банковского due diligence, closing проходит за одну неделю.

Налоговые обязательства распределяются так. Покупая, инвестор вносит recording fee и налог штата на передачу титула (doc stamp) — до 1 %. Владение обкладывается ad valorem property tax 1–3 % от кадастра. При продаже удерживается FIRPTA 15 % от gross-цены для нерезидента, после подачи декларации IRS возвращает излишки. Передача по наследству облагается federal estate tax свыше 60 000 USD, поэтому юристы оформляют доверительный футляр — revocable living trust.

Регистрация LLC штата Делавэр или Флорида добавляет экран конфиденциальности и отчуждает гражданскую ответственность. При ренте доход декларируется как ECI, ставка федерального налога 30 %, на IRC допускает выбор режима net election с учётом затрат на амортизацию, управление и ремонт.

Остаточный фактор риска — валютная репатриация. Российские банки применяют лицензионный предел 5 млн USD в год без спецразрешений, сумму выше выводят через схему «паспорт сделки» с ЦБ РФ. Американская платёжная сторона предпочитает SWIFT из европейского банка-кореспондента либо escrow с Wells Fargo.

Грамотная структура выходного капитала, страховка титула, чёткий инспекционный чек-лист и локальный realtor с брокерской лицензией снижают неопределённость до технологического минимума.