Я консультирую на ирландском рынке пятнадцать лет. За указанный срок замечаю, как каждая сделка напоминает кельтский узел: витиеватый, но прочный, когда конец нити найден.
Первый шаг — выбрать правовой корпус будущего дома. Ирландия предлагает freehold — абсолютное владение, и leasehold — аренду земельного участка со строением. Freehold востребован, leasehold встречается в городских квартирах старого фонда.
Правовая канва
Регистрация прав проходит через Land Registry либо Registry of Deeds. При переходе freehold право заносится в электронный фолио, упрощая последующее отчуждение. При leasehold фиксируются оставшиеся годы, ground rent, сервитуты.
Conveyancing обслуживают два специалиста: solicitor (юрист) и surveyor (технический оценщик). Юрист поднимает архив первичных актов, ищет estoppel-риски — ситуации, где предыдущий владелец обещал сервитут соседу и теперь обязанность переходит к вам. Surveyor проверяет конструкцию, дренаж, ограждения.
Финансовая сцена
При ипотеке банк выдает Approval in Principle — предварительный лимит. Средний коэффициент Loan-to-Value для первого жилья равен 90 %. Ипотечный договор часто включает covenants — условия по страховке строения и графику платежей.
Налоговый пакет состоит из Stamp Duty, Local Property Tax, а при сдаче в аренду — Income Tax с учетом Capital Allowances. Stamp Duty взимается по шкале 1 % до суммы 1 млн €, 2 % сверху. При farmland действует пониженная ставка при условии Agri Relief.
Продавец оплачивает Capital Gains Tax. Ставка 33 %. При резиденции свыше трёх лет актив подпадает под Principal Private Residence Relief. Уточнения влияют на финальные переговоры, когда стороны распределяют расходы.
Помимо налогов удерживаю в смете: банковская оценка здания — около 150 €, поиск правовых ограничений — 250 €, honorarium юриста — от 1 000 €, сборы Land Registry — от 400 €.
Тонкости проверки
Ирландия известна скалистым грунтом. Радоновые зоны отмечены на картах EPA. Спектрометрия воздуха занимает двенадцать месяцев, однако экспресс-детекторы сокращают срок до недели. Радон превышает 200 Бк/м³? Закладываю систему пассивной вентиляции с трубой под фундаментом.
В домах 2000-х годов иногда обнаруживаю pyrite или mica — реактивные минералы, вызывающие расширение бетона. Сертификат PSRA категоризирует риск. Ремонт предусматривает замену плит перекрытия, бюджет равен цене небольшой кухни, поэтому проверка окупается.
Перед подписанием контракта применяю доктрину «шум дождя»: задаю продавцу детальные вопросы письменно. При отсутствии ответа письменный след создает basis estoppel, страхующий клиента от скрытых дефектов крыши.
Процесс завершает closing day. Банк переводит средства solicitor продавца, тот передает original deeds, ключи и письмо о снятии обременений. Всегда фотографирую показания счетчиков, чтобы энергокомпании открыли лицевые счета без спорных кубометров.
Ирландская традиция gazumping — ситуация, когда продавец принимает повышенную цену после устного соглашения. Для защиты применяю binding booking deposit agreement: небольшая сумма кладётся под условие штрафа, что резко снижает шанс срыва.
При дистанционной покупке клиенту требуется PPS Number и счет в ирландском банке. Оба шага проходитдят онлайн с видеоидентификацией. За шесть недель реальная сделка без единого перелёта, если доверенность заверена по Конвенции Апостиль.
Покупка в Ирландии напоминает океанскую регату: ветер налогов, волны бюрократии, скрытые рифы радона. Лоцман с картой течений доведёт яхту к тихой гавани — зарегистрированному фолио из трёх страниц.