Я провожу десятки сделок в Ташкенте, наблюдая, как столица меняет облик: уютные махали уступают место эффектным ансамблям из бетона и стекла. Цена квадрата вырастает сразу, как только башенный кран поднимает первую балку. Градоцентризм (стремление концентрировать функции в ядре города) проявляется ярко: жильё у трассы Шахрисабзский проспект обходится на двадцать–тридцать процентов дороже, чем в Томашбекском кутке.
Финансовый барометр рынка
Средний чек за двухкомнатную квартиру внутри кольцевой дороги достиг 950 у.е. за квадрат против 830 годом ранее. Столь стремительный разгон подогревают корпоративные покупки: ОТ-сектор арендует блоки под коливинг, после чего переводит их в собственность. Индекс UX, отражающий соотношение платежей арендатора и стоимости актива, уже подскочил до 11,4, для сравнения, комфортным признан диапазон 13-15. Низкие цифры сигнализируют о перегреве: владельцы предпочитают держать объект в портфеле, рассчитывая на прирост капитала.
Банковские программы субсидируемой ипотеки прибавили скорости сделкам. При первом взносе от 15 % ставка фиксируется на 17 % годовых, что ниже среднерыночного купонного дохода по облигациям. Я рассчитываю индекс LIV*age: произведение кредита и возраста заёмщика разумно ограничивать отметкой 2 000 000, такой порог принят в локальном саморегулируемом сообществе, уберегая инвестора от перегрузки.
Материал и сейсмика
На строительной площадке лидируют монолит и газоблок. При этом северо-восточные грунты насыщены лёссовой пылью, усиливающий амплитуду при сейсмическом импульсе. Разработчики внедряют каркас с моментными связями и закладные для демпферов. Я всегда прошу паспорт сейсмо-категории участка — документ, включающий модуляцию PGA*5 %. В проектах, где применяется фуницирование (разгрузочная кессонажная подушка под фундаментом), страховой взнос снижается на два пункта.
Инвесторы обращают внимание на энергоэффективность. Наружные стены утепляют методом премуруации — комбинированное нанесение минваты и «дышащей» штукатурки с микрокапсулами графита. Счётчик теплопотерь Thermo-Pass даёт разброс от 38 до 45 кВт·ч/м² — показатель, сопоставимый с классификацией B+ по евростандарту.
Правовой фланг сделки
До подписания договора купли-продажи я сверяю кадастровую инвентаризацию и смотрю, присутствует ли аггравация обременений. Термин «аггравация» описывает ситуацию, когда банк накладывает вторичную ипотеку на объект, не информируя первичного держателя залога. Реестр Юстиции открыт, но запрос лучше подавать лично, так как цифровой экран порой опускает межевые пункты.
Титул собственности фиксируется в форме «протокола гармонизации». Документ введён в 2022 году и по сути представляет собой квант-подпись, связующую E-Gov, банк и нотариуса. Отсутствие протокола увеличивает риск оспаривания через суды, где практика уже наполняется кейсами о неявной сервитутности проезда.
Рынок движется к формуле «город-пятнадцатиминутка», спрос концентрируется в радиусе полукилометра от станций метро «Туркистон» и «Юнусобод». Сценарий капитализации до конца года подразумевает рост на 14–16 % при условии, что ключевая ставка Центробанка не превысит 16 %. Я советую клиентам фиксировать цену в сумах, так как девальвационныеные ожидания пока скромнее динамики квадратного метра.