Пятнадцать лет консультирую покупку средиземноморских объектов и вижу повторяющиеся вопросы. Тунис — не исключение: тёплый климат, франко-арабская правовая смесь, гибкие цены. Главная задача инвестора — понять правила игры раньше, чем в портфеле появится неоценённый риск.
Правовой каркас рынка
Владение землёй общегражданского назначения открыто для резидентов Евросоюза, Швейцарии и Британии при визировании сделки губернатором вальяжной печатью «Visa du Gouverneur». Для остальных клиентов доступна схема emphytéose — долгосрочная аренда до 99 лет с правом отчуждения. Вид права виден в extrait cadastral, документ заказывается в Conservation de la Propriété Foncière (CPF). Слово «tikrit» в выписке сигнализирует о сельхозназначении, там запрета больше, чем песка в пустыне. Монархия Хусейнидов в XIX веке ввела термин makhzen (казённая земля) — объект конфискуется при несогласованной перепланировке. Архивариусы CPF ещё хранят пайковые реестры того периода, поэтому проверка цепочки прав занимает до двух недель.
Районирование без иллюзий
Курортные кластеры разбросаны вдоль Сасиса как ожерелье: Карфаген, Ла-Марса, Хаммамет, Сусс, Монастир. Первая линия застроена хаотично, зато ближе к третьей линии девелоперы предлагают loyer-achat — договор найма с последующим выкупом. Пыльный сирокко проверяет фасады на прочность: песок шлифует силикатную окраску, а влагосодержание воздуха напоминает хамам. Кирпич «brique creuse» с пустотелой структурой служит естественным теплоизолятором, тогда как монолит без прослойки превращает виллу в печь. При выборе участка советую изучить розу ветров: в регионегионе Бени-Халлеф зимой дует boran — континентальный порыв, который срывает кровельную черепицу, приготовленную по византийской рецептуре.
Договор как партитура
Нотариус (notaire rédacteur) готовит compromis de vente. Документ похож на партитуру: каждая статья задаёт тональность. Предварительный задаток обозначается «arrhes» и замораживается на отдельном счёте organisme bancaire agréé. В тексте встречается термин «clause pénale» — штрафная оговорка в 3–10 % от цены при одностороннем разрыве. Специфика тунисского права: штраф взыскивается даже при форс-мажоре, если стороны забыли приписку «sauf cas de force majeure dûment constaté».
Финансирование чаще строится на mix-линии: 30 % собственных средств, 70 % кредит от Banque de l’Habitat в динарах. Валютный трансферт фиксируется декларацией F4. Курс конвертации прописывается в avis de débit, иначе курсовые колебания съедят маржу. При расчётах через offshore-счёт понадобятся форму К и подтверждение легального происхождения средств, иначе СЕКА заблокирует транш.
Налоговая ткань сделки тоньше, чем кажется. Регистрационный сбор «droit d’enregistrement» — 5 % для старого фонда и 3 % для нового. Timbre fiscal в 25 динаров наклеивается на каждый экземпляр договора. Добавлю редкий термин: «mfakkar» — сбор в пользу муниципалитета, эквивалент 1 % кадастровой стоимости, встречается лишь в Сфаксе и Гафсе.
Проверка объекта начинается со съёмки тахеометром: иногда фактическая граница расходится с планом на 30–40 см. Разница кажется микроскопической, но под ней скрывается риск «empiètement», ведущий к судебному спору с соседом. Второй угол обзора — технический паспорт immeuble collectif, в нём описаны нормы сейсмостойкости RPA-99 version 2003. Если девелопер сэкономил на пространственных связях «ferraillage des voiles», трибалистский землетрясений нетерпеливый дух Барда сам напомнит о себе.
Скрытые расходы прячутся в пункте «frais de syndicat». Управляющая компания удерживает 600-800 динаров в год за озеленение и охрану. При передаче объекта проводится état des lieux — акт приёма-передачи, недооценённые дефекты вносятся отдельным списком réserves, иначе в дальнейшем право регресса испаряется, будто мираж над солончаком Шотт-эль-Джерид.
Финальный аккорд — публикация сделки в Journal Officiel. Только после публикации энергия сделки переходит из нотариального пузыря в публичный реестр. Оригинал titre foncier с голографической лентой выдаётся через 45 дней. Именно с этой даты начинается трёхлетний срок, в течение которого государство вправе реализовать droit de préemption — преимущественную покупку по той же цене, случаи редки, но пара прецедентов в Келибии вспыхнула из-за стратегически важной береговой полосы.
Покупка недвижимости в Тунисе похожа на шахматную партию под кипарисами: тень прохладна, доска разогрета. Выигрывает тот, кто удерживает баланс между романтикой моря и прозой кодексов. Я всегда говорю клиенту: «Сигнал сирокко слушаем, но читаем мелкий шрифт». Тогда мозаика сделок складывается в панно, где бирюза залива соседствует с чёткой линией права.