Индекс спроса в крупных агломерациях просел на 7 % с января, а ценовой барометр движется вниз второй квартал подряд. Я фиксирую ранний этап коррекции, где продавец пока защищает предложения стимулирующими скидками, а покупатель выжидает. Ипотечный маятник ошарашенно замер между субсидированными ставками и ужесточённым кредитным скорингом.
Драйверы коррекции
Сильнейшая нагрузка на бюджет домохозяйств при ставке выше 15 % оттолкнула значительную часть потенциальных клиентов в аренду. На первичном рынке вводится рекордный объём квадратных метров, при этом экспозиция лотов на порталах недвижимости выросла до 120 дней. Такой лаг подтверждает ретардную динамику — замедление роста с последующим спадом. Заметен перекос по форматам: новостройки эконом-класса насыщают предложение, премиум-сегмент держится, но сделки редеют.
Цикл ипотечного плеча
Субсидированные программы девелоперов перекроили ценник, пряча удорожание в долговой части. Когда льготный лимит исчерпывается, раскрывается истинная стоимость. Банк России сигнализирует о дальнейшем охлаждении, повышенный коэффициент риска по займам с низким взносом усиливает фильтр. Покупатель без накоплений смещается в аренду — такая миграция снимает краткосрочное давление на стоимость квадратного метра и запускает плавный спад.
Риск-факторы девелопера
Застройщики, работающие с высоким финансовым рычагом, ощущают компрессию маржи. Рост себестоимости строительства замедлился из-за стабилизации цен на металл и цемент, однако оборачиваемость капитала падает. В ход идут дисконты, мягкие рассрочки, квоты на апартаменты. Если коррекция затянетсятся, отдельные проекты перейдут в режим цессии — переуступки прав требования. Для клиента такой сценарий эквивалентен отсрочке ввода и дополнительным юридическим издержкам.
На вторичном рынке снижение началось раньше. Владельцы, искавшие быструю продажу, уступают до 12 %. Апартаменты у станций метро теряют вокруг 9 %, прибрежные лоты в Сочи — 6 %. График сделок подтверждает инверсию: объём предложения растёт, объём сделок скользит вниз. К концу года средневзвешенная цена по России просунется в коридор −3 – −7 % к декабрю прошлого года.
Отдельный штрих — земельные сделки. Выявлен рост оферт по эмфитевзис (долгосрочное право пользования чужим участком), что косвенно показывает нехватку капитала у девелоперов. Вместо покупки земли девелопер фиксирует право пользования, снижая первоначальные расходы. Такая конструкция благосклонна в фазу спада.
При сценарии умеренного снижения ключевой ставки к середине следующего года коррекция замедлится, но разворот потребует стабилизации доходов домохозяйств. Пока пружина спроса не взведена. Осень принесёт пик ежеквартального ввода жилья, и рынок вступит в фазу перегрева предложения. Продавец, стремящийся выйти раньше, пользуется уникальным окном — спрос ещё выше минимального уровня. Покупатель со свободной ликвидностью ведёт торг жёстко, иногда получая двузначную скидку.
Финальный штрих. Среднесрочный диапазон коррекции оцениваю в −10 % во всех сегментах за два года. Региональные различия сохранятся: Казань и Калининград снизятся слабее из-за ограниченного предложения, Екатеринбург и Краснодар ощутят падение сильнее. Цена перестаёт служить единственным критерием, выигрывает объект с готовой инфраструктурой, прозрачным титулом, низкими эксплуатационными расходами.