Я консультирую покупателей на швейцарском рынке пятнадцать лет и нередко слышу: «Монтрё — курорт, значит цены диктует сезон». Ответ — ландшафт диктует всё. Узкий прибрежный пояс упирается в гранитные склоны, поэтому каждый лишний метр полезной площади добывается, словно альпийский шафран. Дефицит площадок создал мультиязычный клуб коллекционеров панорамы: частные резиденции, сервисные апартаменты, мини-отели, доходные лофты.
Прогулка от вокзала до Ледового дворца проходит через зоны с разной строительной эпохой. В прибрежных кварталах Les Planches и Territet преобладают belle époque особняки с литым чугуном на балюстрадах. На уступах Clarens и Brent стоят шале с двускатной кровлей под альпийскую «брандвахту» — изразцовые дымники, защищающие очаг от фёна, сухого горного ветра. Выше, в Caux, встречается rara avis — участки свободного назначения, разрешающие креативное планирование, включая вертихаус (вилла, развёрнутая по спирали вокруг лифтового ядра).
Правовой контур
Швейцарская федерация ограничивает покупку жилых площадей иностранцами распоряжением Lex Koller. Кантон Во получил квоту 1 500 м² в год, из которых Монтрё забирает почти половину. Через квоту проходят лишь объекты для вторичного проживания, первичной резиденции достаточно пермиса B или C. Переуступка долей раньше пятилетнего горизонта подпадает под спекуляционный налог (импозициспек) до 50 % прироста.
Нотариат функционирует инъекционно: внеся задаток, покупатель получает закрытую эскроу-ячейку, куда продавец передаёт extrait du registre. После подписания акт едва успевает высохнуть, система Infocité синхронизирует данных с кадастром — правофикс.
Налоговый режим мягок к владельцам, проживающим свыше 183 дней. Коммуна начисляет impôt sur la fortune по шкале 0,15-0,34 %. При сдаче в аренду допустим décompte forfaitaire – 20 % от валового дохода без подтверждающих чеков.
Ценовой рельеф
Диапазон цен формируется высотой над Лиманом. Первая линия: 18-28 тыс. CHF/м², лимит диктует близость к Дворцу Конгрессов и возможное соседство с Montreux Jazz Festival. Вторая терасса — 12-16 тыс. CHF/м², при этом вид остается открыт благодаря углу склонения ≈ 14°. На отметке 700 м (Caux) стоимость плавно опускается до 8-11 тыс. CHF/м².
Новый фонд обычно сертифицирован Minergie-P. Инвестиция в тепловой насос и вакуумные панели окупается через сокращение heizkosten. Владельцы исторических вилл предпочитают внутристенную капиллярную климатическую систему, сохраняющую фрески.
Стратегии входа
Частное лицо без пермиса использует двухконтурный сценарий: покупка сервисных апартаментов (квота не требуется) с последующим апгрейдом статуса резидента через бизнес-иммиграцию. Альтернативный ход – share deal с приобретением 100 % акций компании, на балансе которой числится объект: транзакция проходит вне Lex Koller, но требует ruling в кантональной фискальной службе.
Банки Романдии кредитуют до 60 % оценки, margebank-ступень зависит от DSCR ≥ 1,2. Фиксированная ставка на декабрь 2023 колебалась в пределах 2,25-2,7 % при сроке десять лет. В договор включается закладная Grundpfandbrief, торговая бумага с коллатералом в виде земли, что повышает ликвидность портфеля.
Доходность аренды зависит от формата. Курортный short-let приносит 2,8-3,2 % брутто, постоянный tenant — 1,9-2,3 %. При этом собственник получает страховочный коэффициент: исторически среднегодовой рост капитальной стоимости оценивается в 4,1 %. Виллы на Riex Road продемонстрировали 47 % прироста за десять лет.
Экзит-стратегия часто строится вокруг «лаконикомии» — покупки объекта со скрытым объёмом (чердак, подвал) и последующей конвертацией вне квоты. Квадратный метр чердака обходится в 6-7 тыс. CHF, после перевода в жилой фонд достигает вышеозначенных уровней, принося мультипликатор 1,7-1,9.
Подводя баланс, замечу: Монтрё питается тремя ключевыми ресурсами — озерным горизонтом, культурным календарём и ограниченной линзой земли. Комбинация создаёт антикризисный актив, устойчивый к инфляционным порывам, будто альпийский пик к фёну.