Практика показывает: без глубокого погружения в топографию испанских правил покупка жилья напоминает навигацию по туману. За пятнадцать лет сопровождения сделок я собрал рабочий алгоритм, исключающий сюрпризы.
Юридический каркас
Первый ориентир — nota simple. Одностраничная выписка из Регистра имущества сигнализирует о правах собственника, залогах, сервитутах. Без неё даже первичный осмотр теряет смысл.
Затем наступает черёд проверки licencia de primera ocupación. Документ подтверждает соответствие объекта градостроительной норме и спасает от штрафов муниципалитета.
При выявлении обременений я инициирую cancelación registral — нотариальное погашение записей об ипотеке или аресте, испанский нотариат работает быстро, однако срок ожидания в Registro колеблется от трёх до семи недель.
Контрактная фаза стартует с contrato de arras penitenciales. Штрафная оговорка удерживает стороны в договорной орбите: покупатель рискует задатком, продавец — его двойным возвратом.
Наконец, escritura publica подписывается при feudatario publico. Я всегда прошу внести clausula de saneamiento por elección: она гарантирует возмещение, если права третьего лица одолеют покупателя в суде.
Юридическая линия завершается подачей telemática. Нотариус загружает акт в электронное окно Реестра уже в день подписания, тем самым фиксируя приоритет.
Финансовый профиль
Налоговая матрица Испании неоднородна: вторичное жильё облагается I.T.P., а новостройка — IVA и AJD. В Андалусии ставка I.T.P. составляет 7 %, в Мадриде — 6 %. Расходы на нотариуса и регистратора прибавляют около 1,2 %.
Для дальневосточниковчных клиентов, шедших с иеной, я применяю мультивалютный хедж. Механизм forward outright блокирует колебания курса за два-три месяца до закрытия.
Банковский контроль осуществляет gestoría. Компания ведёт счёт «последнего километра» — cuenta escrow — через который проходят средства к моменту подписания.
Купля без кредитного плеча ощущается комфортно, но ипотека зарубежному покупателю дарит рычаг: коэффициент LTV доходит до 70 %. Согласование длится три-шесть недель, анализируется perfil de riesgo, справка о PEP-статусе, декларация FATCA.
После одобрения банк выдаёт oferta vinculante. Закон даёт клиенту десять дней на обдумывание, период получил название plaza de reflexión.
Послепродажный режим
Собственник вступает в фазу mantenimiento. Муниципальный налог I.B.I. и сбор за вывоз отходов приходят через платформу SUMA. Порог просрочки — два квартала, затем запускается embargo preventivo.
Для курортных объектов я оформляю licencia turística и регулирую сдачу через канал Vivienda de Uso Turístico. Закон 6/2017 Каталонии вводит квоты на размещение, поэтому регистрационный слот желательно бронировать заблаговременно.
Ежегодная декларация IRNR подаётся до 30 июня. Налоговая база считается по кадастровой стоимости с коэффициентом 2 % (1,1 % при актуализации). Ставка — 19 % для резидентов ЕС и 24 % для остальных.
При перепродаже актив попадает под Plusvalía Municipal. С 2022 года налог вычисляется двумя методами: объективным и реальным. Я советую выбрать вариант с меньшей нагрузкой и фиксировать расчёт в документе compraventa.
Надёжная покупка похожа на музыкальный каналон: каждая запись в регистре, каждый штамп в декларации звучат в нужный такт. Когда ритм соблюдён, испанский дом дарит солнце вместе со спокойствием.