Я сопровождаю клиентов на испанском рынке девятнадцать лет и вижу, что структура сделок предельно прозрачна при правильной подготовке. Перечень путей доступа к квадратным метрам под солнцем сводится к пяти: классическая купля-продажа за наличные, ипотека, строительство под заказ, приобретение через юридическое лицо и инвестиция, открывающая residencia por inversión, известную как «золотая виза».
Куплю за наличные
Для оплаты жилья наличными покупатель размещает 10 % суммы в виде arras penitenciales (задаток, возвращаемый продавцу при расторжении с удержанием неустойки), запрашивает nota simple в Registro de la Propiedad, убеждается в отсутствии embargos. Финальный расчёт проходит у нотариуса. Документ, обязательный для регистрации — escritura pública. После подписания escritura я подаю expediente telemático на внесение в registro и оплачиваю ITP или IVA, ставка зависит от возраста объекта.
Срок от задатка до ключей редко превышает семь недель при корректно собранном досье покупателя.
Ипотека иностранца
Испанские банки принимают иностранный доход при гибком коэффициенте debt-to-income, он колеблется около 35 %. Авансовый платёж стартует с 30 %. Процент fix держится у отметки 3-4 % годовых, плавающий опирается на Euríbor. Банк запрашивает contrato laboral, налоговую декларацию, выписки, NIE и оценку объекта — tasación.
С 2023 года comisióndeapertura ограничена 0,5 % по фиксированным ставкам. Для скоростного одобрения я подготавливаю dossier, переведённый присяжным traductor-jurado. Согласование длится две-три недели, после чего клиент подписывает FEIN, по закону предоставляетсяявляется неделя на обдумывание. Распорядительный день у нотариуса завершает процесс.
Секрет безболезненной ипотеки — понимание термина hipoteca unilateral a favor del comprador, залог регистрируется, однако актив остаётся свободным для последующих операций в пределах ограниченного срока.
Золотая виза
Инвестиция от 500 000 € без кредитных средств открывает residencia por inversión. Я подаю expediente через Mercurio, видео кол с консулом занимает пятнадцать минут. Первый permiso выдаётся на два года, продление — пять. Пригодится полис sin copagos и справка о несудимости.
Объект для golden visa часто выбирают с arriendo turístico в зонах с высоким ADR. При грамотном менеджменте внутренний IRR достигает 6-7 % при среднегодовой заполняемости 70 %. Издержки включают IBI, Basura, comunidad de propietarios.
Налог на прирост капитала — plusvalía municipal рассчитывается по кадастровой базе. Для налоговых резидентов действует escalade IRPF, нерезиденты платят 19 %. При продаже задействую cláusula de retención 3 % в счёт будущего налога.
Строительство под заказ — путь для тех, кто ищет уникальный объект. Я подбираю parcela urbana с доступом к инфраструктуре, заключаю contrato de obra с aparejador, контролирую licencia de primera ocupación. Срок — восемь-двенадцать месяцев, бюджет фиксируется в смете medición-presupuesto.
Юридическое лицо из юрисдикции ЕС упрощает наследование и оптимизирует налоговые расходы через модель Asset HoldCo. Для схемы применяют баланс без долгов, регистрацию в Registro Mercantil и назначение administrator. Формат удобен для портфеля от трёх и выше объёмктов.
Каждый из перечисленных путей приносит различный уровень контроля, ликвидности и налоговой нагрузки. При выборе я опираюсь на инвестиционный горизонт, страну резидентства и допуск к финансированию. Подробный аудит перед подписанием задатка остаётся лучшим страхованием от сюрпризов.