Вопрос «когда устаканятся цены на жильё» звучит каждый день. Отвечаю, опираясь на двадцатилетний опыт анализа сделок и статистику: стабильность на рынке возникает, когда амплитуда квартальных колебаний не превышает инфляцию.
Рынок жилья реагирует на множество переменных: стоимость заимствований, доходы домохозяйств, динамику строительных затрат, плотность предложения. Совокупное действие этих векторов формирует точку равновесия, или, пользуясь термином Розенталя, «изохрону цены».
Потоки капитала
Ипотечная ставка служит главным регулятором спроса. Когда Центральный банк оставляет ключевую ставку выше инфляции, появляется контанго (премия за ожидание удешевления актива) и покупатели занимают выжидательную позицию. Снижение ставки до уровня номинального ВВП запускает лавину сделок, размывая избыток предложения.
Капитал двигался в сектор жилья два последних года быстрее, чем девелоперы успевали вводить метры. Такой асинхрон порождал «пузырьный» мультипликатор Гэррета — коэффициент, показывающий, во сколько раз рост стоимости актива опережает рост арендного дохода. Пока показатель держится выше 1,3, о полноценной стабилизации говорить рано.
Цикл строительного рынка
Стройка подчиняется законам логистики: от получения градплана до ввода проходит восемнадцать–двадцать четыре месяца. Пик текущего объёма ввода ожидается к третьему кварталу следующего года. Вместе с ним выйдут на рынок квартиры, заложенные в эпоху дешёвых денег, что повысит эластичность предложения.
Затраты девелоперов растут медленнее цен на готовое жильё, так как контракты на металл и цемент заключались заранеее. Этот лаг устраняет часть инфляционного давления. Как только себестоимость сравняется с текущей средней продажной ценой, скачки замедлятся.
Социодемография
Демография влияет не менее сильно. Домохозяйства поколения Z вступают в фазу приобретения первого жилья, однако их платёжеспособность ниже, чем у миллениалов пятилетней давности. Этот сдвиг уменьшает предельную цену спроса и тем самым делает кривую почти плоской.
Дополнительный фактор — миграция из периферии в города агломераций. В столичном ядре постепенно насыщается ниша компактных студий, тогда как в городах-спутниках вакантность сохраняется. Разница в ставке аренды между этими сегментами составляет уже восемь–десять процентов, сигнализируя о снижении перегрева.
Синектическое смещение — термин из урбанистической экономики, означающий эффект, при котором соседние кластеры развиваются, усиливая друг друга. Пока такое смещение продолжается, диспропорции цен между центром и периферией выравниваются быстрее, чем исторически.
При сохранении ключевой ставки на текущем уровне и без шоков в себестоимости стройматериалов амплитуда квартальных колебаний сузится до уровня годовой инфляции к лету через два сезона. Такой горизонт и обозначает точку «устаканивания».