Я консультирую покупателей на побережье Коста-Брава пятнадцать лет, знаю Бланес с портовых ароматов утренним бризом до шёпота ночных набережных. Город балансирует между рыбацкими корнями и космополитичной инфраструктурой, формируя узнаваемый микроклимат для инвестора.
Типы жилья
Квартиры в центре сосредотачивают гастрономию, школы, железнодорожную станцию. Площадь от 40 до 120 м², коэффициент застройки достигает 1,2 — редкая плотность для Бланеса. У моря коттеджи-сорольи с каталонской керамикой стоят на участках до 800 м2. Урбанизации Sant Francesc добавляет в панораму виллы с лифтами и смотровыми террасами, где средневековые башни Со Палома видны без оптических приборов.
В глубине района Mas Mora расположены таунхаусы с участками по 100-150 м². Стратегия дохода: годовой найм даёт 3,8-4,2 % брутто, краткосрочная аренда летом обеспечивает до 7 % при лицензии HUTG. Лицензия выдаётся муниципалитетом при наличии парковочного места и энергоэффективности не ниже класса E.
Правовые нюансы
Иностранный покупатель регистрирует NIE — идентификационный номер, выдаваемый полицией, процедура занимает десять дней при онлайн-заявке. В договоре arras penitenciales залог принимает форму 10 % от цены, функция — закрепить волю сторон. Упомяну доктрину usucapio: окупаемая давностью собственность исключена при наличии кадастрового листа с отметкой «segregación» после 2000 года, риск практически отсутствует.
Нотариус оформляет escritura pública, затем Registro de la Propiedad фиксирует право. В электронном реестре Anotación Preventiva блокирует параллельную операцию на срок 60 дней. Старая коллизионная проблема double inmatriculación в Бланесе встречается редко, однако при консолидации соседних участков стоит включить в due diligence отчёт картографа-геометра.
Финансы и налоги
Стоимость м² колеблется от 2 300 € на окраине до 6 500 € в зоне первого ряда. При покупке взимается ITP — 10 % на вторичном рынке, либо IVA 10 % плюс AJD 1,5 % при новостройке. После регистрационного сбора бюджет включает ежегодный IBI (средний коэффициент 0,53 %) и сбор за отходы около 180 €.
При сдаче жилья доход декларируется через Modelo 210. Ставка 24 % для нерезидента, резидент ЕС применяет 19 %. После пятилетнего владения прирост капитала облагается Impuesto sobre la Plusvalía Municipal — максимум 30 % от кадастровой базы, коэффициент зависит от года приобретения.
Банки CaixaBank и Sabadell кредитуют нерезидента до 70 % оценочной стоимости сроком до 25 лет под 3,2-3,6 % годовых. Взнос за открытие — 1,5 %. Страхование жилья и жизни входит в пакет, снижая ставку на 0,4 п. п.
С учётом расходов точка безубыточности аренды наступает при загрузке 180 ночей в году или при годовом лонг-терме по цене 11 €/м². Для премиум-вилл порог перемещается к 140 ночам, так как вспомогательные услуги (concierge, пулбой, ландшафт) оплачиваются гостем.
При дальнейшей продаже выгодно проскальзывает правило reinversión en vivienda habitual: вложение прибыли в новое основное жильё в Испании освобождает её от IRPF при возрасте владельца свыше 65 лет. Механизм действует один раз.
Бланес остаётся сангвиничным рынком: объём сделок летом 2023 года превысил доковидный показатель на 18 %. Марина принимаетот яхты до 24 м, что привлекает публику из Монако и Жироны, поднимая чек на прибрежный сегмент. Я как брокер фиксирую средний срок экспозиции объекта 74 дня — ниже каталонского медианного уровня 92 дня.
Покупатели ценят манильскую глицинию над фасадами и лавандовые тени сада МариМуртра. Условие тишины после 23:00 прописано в муниципальной норме Ordenanza de Civisme, полезно для любителей лайфстайла slow living.
Моя команда доводит операцию под ключ: аудит документации, налоговое моделирование, декор post-sale. После передачи ключей продолжаем сопровождение: сдача в аренду, сервис технического надзора, доработка ландшафта.