Дарственная на недвижимость в 2024 стала инструментом, напоминающим старинный мореплавательный компас: вручение безвозмездного титула прокладывает маршрут между нормами ГК и семейных договорённостей. Я вижу, как клиенты нередко путают дарение с куплей-продажей, хотя правовые токи разных направлений: первое переходит без встречного удовлетворения, второе предполагает эквивалентность. Правильная навигация избавляет от судебных рифов.
Юридический контур
Гражданский кодекс (ст. 572-582) подчёркивает безотзывность дара, если одаряемый принял вещь, при жизни дарителя действует диспозитив: одаряемый вправе отказаться, даритель способен аннулировать обещание до передачи. Встречается термин «inter vivos» — сделка между живыми, противопоставленная «mortis causa». Недооценка нюанса ведёт к сюрпризам при наследовании: реципиент не участвует в обязательной доле, зато обретает титул сразу. Дополнительная оговорка в договоре относительно сервитута убережёт дарителя от выселения ранее оговорённого срока.
Фискальный аспект
Налоговый пейзаж обновился. Близкие родственники, определённые п. 18.1 ст. 217 НК, освобождены от обложения, и эта норма сохраняется. При дарении между неродственными лицами подбор равен ставке НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше пяти миллионов). Базу формирует кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. При отсутствии кадастрового показателя инспектор использует рыночную оценку. Термин «супервенция» описывает фискальное событие, возникшее после заключения договора, именно такое событие вводит налог при смене резидентства одаряемого.
Тактика оформления
Я всегда начинаю с due diligence объекта: сверяем ЕГРН, проверяем обременения, выясняем режим супружеской собственности. Далее подготавливают проект договора: точное описание объекта, указание права собственности дарителя, оговорка о передаче ключей и технической документации. Подписи лучше проставлять у нотариуса: нотариат фиксирует дату и личность сторон, упрощая дальнейшую регистрацию. После подачи в МФЦ Росреестр вносит запись за пять рабочих дней. Электронная подпись ускоряет процедуру, однако для неё нужен квалифицированный носитель. При участии банка (ипотечная нагрузка) возможна кондикция — возврат полученного из-за недействительности, поэтому снимаем залог до дарения.
Риски дарения схожи с айсбергом: видимая часть — регистрация, скрытый массив — будущие споры. Психологический аспект сделки нередко оставляет трещины в семейных отношениях, которые затем получают форму исков о признании договора мнимым, притворным или заключённым под влиянием заблуждения. Заранее прописанные встречные уступки (пожизненное пользование, алиментные выплаты) трансформируют дарение в ренту, поэтому существенно отделять жанры. Чёткая коммуникация сторон, прозрачность источников финансирования и архив нотариальных доказательств снижает риск оспаривания до статистически незначимых величин.