Мой рабочий стол уже давно напоминает шахматную доску: фигуры — участники сделки, клетки — сроки регистрации. Покупатель один шаг, банк другой. Ошибка — и мат ставит не юрист, а кредитный отдел. Расскажу, как вывести партию к победе.
Правовая основа
Гражданский кодекс относит залог к акцессорным обязанностям: долг без предмета невозможен, предмет без долга скован цепью. Пока залог числится в Едином реестре, собственник распоряжается им с ограничением § 346 ГК. Банк вправе воспрепятствовать отчуждению, Росреестр регистрирует сделку лишь при согласии залогодержателя.
Сценарии сделки
Я использую четыре проверенных пути.
1. Досрочный выкуп. Продавец гасит остаток, получает закладную, снимает обременение, затем свободно продаёт. Плюс — банковскому юристу нечего контролировать, минус — нужна крупная сумма заранее.
2. Одновременная расчётная схема. Покупатель вносит часть цены, которой хватает на погашение долга, остаток перечисляется после государственной регистрации. Для безопасности берём банковскую ячейку или эскроу.
3. Суброгация. Новый кредит погашает старый, а объект остаётся в залоге уже у банка покупателя. Юристы любят слово «акваделировка» — переоформление закладной между кредиторами.
4. Цессия долга. Покупатель входит в должники, подписывая соглашение о переводе обязательства. Редкая модель, годится при глубоких скидках и лояльном банке.
Риски и нюансы
Самый частый просчёт — неверная дата в платёжном поручении. Банк не увидел деньги, Росреестр заморозил регистрацию, покупатель нервничает, неустойка висит в воздухе. Второй капкан — залоговый регресс. Если в ккредитном договоре сохранилась оговорка об экзекватуре (праве кредитора исполнять иностранное решение в РФ), новый собственник получит сюрприз даже после переуступки. Проверяю договор на такие коллизии заранее.
Подготовка документов
• Выписка ЕГРН свежестью не старше пяти дней.
• Согласие банка на отчуждение, подпись управляющего отделением заверяется гербовой печатью, иначе Росреестр запрашивает подтверждение.
• Закладная с отметкой «обязательство прекращено» либо «уступлено».
• Кредитный договор, дополнительное соглашение к нему, график погашения.
• Нотариальное согласие супруга, если объект куплен в браке.
Алгоритм дня сделки
1. Утром встречаемся в банке, подписываем трёхстороннее соглашение: продавец, покупатель, залогодержатель.
2. Покупатель переводит сумму закрытия через кассу. Контролирую штамп «платёж исполнен» — без него зал не покидаем.
3. Получаем отметку об исполнении обязательства, забираем оригиналы.
4. Идём к нотариусу: удостоверяем договор купли-продажи, сдаём пакет в МФЦ.
5. До государственной регистрации деньги выше остатка хранятся в эскроу.
6. Через семь-девять дней получаем выписку без обременений, открываем эскроу, продавец получает остаток цены.
Налоги и комиссии
Продавец платит НДФЛ, если владение менее минимального срока. Комиссия банка за согласие колеблется от 0 % до 1 % остатка долга. Расходы на эскроу фиксированы, сейчас крупные банки берут 0,2–0,4 % от суммы, минимум 6 000 ₽.
Финальный штрих
Залог похож на шёлковый узел: потянул за правильную нить — узел расплёлся, дёрнул наугад — затянулся крепче. Хотите продать ипотечнуюую квартиру — действуйте грамотно, и шахматы превратятся в лёгкий морской бриз.