Я начинаю с первичного досье. Проверяю паспорт продавца: серия, номер, актуальность прописки, отметки УФМС, совпадение подписи. При расхождении даже одной цифры прошу новый документ либо нотариально заверенную копию. Совет банален, однако до сих пор встречаются паспорта с самостоятельными исправлениями ручкой.
Документы продавца
Дальше запрашиваю выписку ЕГРН с расширенным разделом перехода прав. Смотрю, сколько раз объект менял владельца, были ли дарение, наследование, реорганизация юр лица. Чем «короче цепочка», тем ниже вероятность скрытого спора. Если квартира куплена в браке, беру нотариальное согласие супруга. При разводе — соглашение о разделе имущества. При доверенности проверяю её в Реестре нотариуса и звоню в ту же контору: телефон обнаруживается в штампе. Любая оговорка «без права отчуждения» закрывает сделку на старте.
Технические аспекты
Следующий слой проверки — кадастр. Кадастровый номер бью по Росреестру и выясняю тип дома, год капитального ремонта, материал стен. Запрашиваю технический план и поэтажку БТИ. Если в квартире перенесены мокрые зоны, сверяю их с планом. Несогласованная перепланировка приравнивается к латентному дефекту, продавец обязан устранить нарушение или дать скидку, иначе банк откажет в ипотеке. Смотрю экспликацию: площадь лоджии, балкона, чердака. В старых домах площадь крыши иногда добавлялась вручную, из-за чего кадастр выдаёт «лишние» метры. Исправление занимает два месяца, что затягивает регистрацию.
Финансовая безопасность
Ещё один пласт — обременения. Проверяю наличие ипотеки, залога, ареста, сервитута, ренты, опеки. Беру свежую справку из Управляющей компании о нулевых долгах за коммунальные услуги и капремонт. Запрашиваю квитанции по налогу на имущество. Для расчётов используют аккредитив или эскроу: деньги лежат на банковском условном счёте и переходят продавцу лишь после регистрации права покупателя. В ячейке оставляю «триггерный конверт» с распиской: в случае отказа Росреестра банк вручает её покупателю, и средства возвращаются. При передаче квартиры подчёркиваю акт приёма-передачи: фиксирую показания счётчиков, серийные номера плит и водонагревателей, оставляю место для подписи обеих сторон.
Завершающий штрих — регистрация. Продаю комплект через МФЦ, прикладываю квитанцию об оплате пошлины, оригиналы паспортов, договор, передаточный акт, выписку из домовой книги. Сканирую их в цвете: Росреестр иногда считает чёрно-белое изображение «неразборчивым» и высылает приостановку. После внесения записи забираю выписку ЕГРН с новой записью, прежний свидетельственный лист утрачивает силу. Только теперь вручаю продавцу вторую часть суммы, если она предусмотрена графиком платежей.
Соблюдение этого алгоритма отсекает 95 % юридических и технических рисков. Остальные 5 % страхую титульной полисной защитой: она покрывает убытки при признании сделки недействительной — практическая гарантия для клиента и спокойный сон для меня.