Со времени первой сделки в Берлине прошло пятнадцать лет, с тех пор рынок пережил циклы пузырей и охлаждения, а арсенал инструментов финансирования пополнился краудфандингом и токенизацией. При отборе стран опираюсь на ликвидность, прозрачность кадастра, налоговую нагрузку и потенциал роста арендной ставки. Портфель включает лоты от санктуариев для цифровых кочевников до складов «last mile». Ниже – пятёрка территорий, где коэффициент соотношения аренды к цене (gross rental yield) переваливает за 5 %, а регуляторная система предсказуема.
Карта рисков
Риски группирую по шкале: политический, валютный, правовой, структурный. При составлении рейтинга использую коэффициент «зашумлённости» – отношение волатильности цены к медианной зарплате резидента. Страны с баллом ниже 0,4 входят в зелёную зону.
Пять направлений
Португалия. Порог входа в Лиссабоне от 4 000 € за кв. м. «Золотая виза» трансформировалась, однако режим NHR всё ещё даёт десять лет льготного налогообложения. В портовом квартале Alcântara капитализация достигает 7 % годовых благодаря перетоку стартап-специалистов. При регистрации сделки использую архаичный, но действующий инструмент эмфитевзиса – долгосрочной аренды с правом выкупа, снижающий единовременный взнос на 30 %.
ОАЭ. Дубай запустил программу Green Visa, минимальный чек 750 kAED. Индекс складской логистики JAFZA прирос на 17 % за год, что подняло доходность индустриальных юнитов до 9 %. Отсутствие налога на прирост капитала компенсируется сбором DLD 4 %. Применяю «офф-план» тактику: вхожу на этапе котлована, затем передаю контракт на secondary, фиксируя spread.
Германия. Кёльн и Лейпциг сменили Берлин в топе окупаемости благодаря росту студенческого потока. Grunderwerbsteuer варьируется по землям, поэтому использую Share Deal – покупку долей GmbH, удерживаю под 95 % порогом, снижая налог до нуля. Средняя вакантность в microliving сегменте 1,6 %, что обеспечивает стабильный cash flow.
Вьетнам. Хошимин включён в мастер-план Thu Duc City, где строительный коэффициент plot ratio поднят до 7,5 вместо привычных 3,5. Конденсация офисных кластеров стимулирует рост запросов на сервисные апартаменты, арендная маржа 8 %. Номинальная собственность допускается лишь для резидентов, поэтому использую структуру «50+50 leasehold», продлеваемую по прецеденту малайзийского Бантига.
Канада. Калгари опережает Торонто по приросту населения из-за миграции технологических специалистов. В Альберте отсутствует налогообложение передач, что повышает IRR проектов built-to-rent. На этапе due diligence проверяю GIS-слой «flood fringe», исключая лоты в зоне рисковой инверсии полигона Bow River.
Финальный аккорд
Диверсифицированный портфель, распределённый между указанными юрисдикциями, демонстрирует волатильность ниже 3,2 % при CAGR 6,8 %. Синхронность циклов невелика, коэффициент корреляции доходностей колеблется в пределах 0,28. Такой ансамбль напоминает оркестр, где каждая скрипка звучит самостоятельно, а вместе возникает гармония капитала.