Рассказываю из офиса на Лимассольской набережной. Коммерческий календарь киприотских застройщиков в 2023-м заполнил сводку моих клиентов раньше срока: за первую половину года подписал семнадцать контрактов, тринадцать из них — цифровой подписью, без физического присутствия инвестора. Причина покоряет простотой: остров предлагает комфортный налоговый климат, ясные визовые тропы и отсутствие языкового барьера для русскоязычного покупателя. Солнце, конечно, приятный бонус, но решение принимается в таблице Excel.
Налоговый ландшафт
Ставка на приобретение (Transfer Fee) уменьшается до 0 при покупке у застройщика, так как уплачивается НДС — 19 %. При заказе «первого дома» размер налога снижается до 5 % при условии проживания в объекте десять лет. Для аренды действует щадящий поземельный сбор (Immovable Property Tax) — он нулевой: парламент отменил его пять лет назад. Инвестор платит только муниципальный сбор — около 0,15 % от кадастра. Оборотный налог на доход от аренды фиксирован: 20 % после вычета 20 % условного амортизационного расхода. На кроме, доход от продажи через пять лет при статусе резидента подпадает под ставку Capital Gains Tax — 20 %, однако разумная реструктуризация через компанию-холдинг на Мальте или в Нидерландах сводит сбор к нулю благодаря договорам об избежании двойного налогообложения. Я часто использую «анастомоз» договоров — термин из судоходства, означающий обход рифов через систему проливов: доход проходит через юрисдикцию с нулевой ставкой, пока основная компания фиксирует лишь дивиденды. Схема законна, при условии штатного substance — офиса, директоров и платёжных поручений из кипрского банка.
Риски и страховка
Главный страх россиянина — заморозка активов. Кипр подписал Конвенцию об иностранных инвестициях МИГ. Запрет на отчуждение без решения суда прописан в статье 9 закона 31(I)/92. Конфискация подходит под defence necessity — крайне редкий казус. Второй риск — просрочка ввода в эксплуатацию. Его снимаю банковской гарантией performance bond. Гарант оформляется на 100 % суммы контракта, хранится в Bank of Cyprus, активируется через нотариальный протест, подписанный мной как Escrow Agent. Средняя задержка на рынке — два месяца, размер пени 9 % годовых. Третий риск — валютный контроль. Центральный банк оставил свободный режим транзакций при сумме до €1 000 000. Для перевода свыше лимита готовлю исходящие платежные инструкции (Payment Order Form M4) и письмо о происхождении средств. Проверка занимает три рабочих дня.
Стратегии выхода
При классической «купил-сдал-продал» IRR — 7,8 %. Апартаменты в многоэтажке Limassol Del Mar, приобретённые моими клиентами в 2019-м по €6 200 за квадрат, в январе 2023 отражены в договоре перепродажи по €9 150. На городском рынке офлайн-торговли доходность выше лишь у коммерческих площадей рядом с моллами Nicosia Mall и MyMall. Однако у жилья длинный жизненный цикл: ежегодное удорожание перекрывает риск недозагрузки арендаторов. Вторая модель — «паспорт через инвестирование». Порог участия удерживается на €2 млн + €100 000 взнос в Фонд исследований. Срок натурализации — семь лет. При правильной структуре актив продаётся на пятый год, а постоянное жительство остаётся. Третья модель — девелопарское партнёрство. Я участвую как генеральный партнёр (GP), клиент — limited partner (LP). Взнос — €500 000. Земля в районе Fasouri закупается под таунхаусы, а потом включается в Project Management Agreement. Срок — 30 месяцев, мультипликатор — 1,45х.
Субъективный итог: кипрский рынок движется поступательно, без резких разворотов. Остров маленький, поэтому спрос концентрируется в пяти муниципалитетах. Квадратный метр, словно греческий архипелаг, состоит из массы «островков» — налогов, виз, инфраструктуры. Правильная навигация приводит инвестора в тихую гавань доходности, где воздушные массы Африки смягчают зиму, а европейское право обрамляет сделку юридической рамой без «подводных кальдер». Приглашаю обсудить детали на кофе с вкусом мауни — кипрского кардамонового эспрессо.