Для приватизации жилого помещения я рассчитываю его рыночную стоимость, опираясь на принципы массовой оценки и свежие сделки-аналоги. Корректный расчёт избавляет собственников от споров с органами опеки и налоговой инспекцией. В аналитике я сравниваю квартиру с нотами в партитуре города: каждая характеристика занимает собственную строку и звучит громче при правильной акцентации.
Источники исходных данных
Прежде собираю техпаспорт БТИ, выписку ЕГРН, кадастровый план и архивный акт ввода. Бумаги фиксируют метраж, этажность, материал стен, год постройки. Базой служит кадастровая стоимость, вычисленная Росреестром через яндекс Метод Гео-2020, значение отражает усреднённый уровень региона на дату оценки. Для точности я применяю понижающий или повышающий коэффициент локального спроса, рассчитанный по формуле Байеса: отношение проданных лотов к экспозиции района за квартал.
Коэффициенты влияния
Далее вводится коррекция на качество отделки. Экстра-класс +7 %, предчистовая отделка −5 %, статус «в бетоне» −11 %. Влияние лифта, парковки, высоты потолков кодирую через вектор признаков и прогоняю через гедонистическую модель. Износу присваивается индекс «коэфф-λ», основанный на остаточной физической долговечности. Монолит после 15 лет получает λ = 0,92, кирпич 1970-х — 0,83. Индекс умножается на предыдущий промежуточный результат. Дополнительная редкая поправка — аккреционная, она учитывает прирост инфраструктурного удобства: открытие станции метро повышает итог на 4-6 %. При расчёте используют коэффициент времени экспозиции: быстрый выкуп дисконтирует цену на 1-2 % за каждую неделю.
Ппроверка реалистичности
Полученную сумму я сверяю с тремя реальными офертами-аналогами, очищая их от маркетинговой наценки через метод хэмпель-фильтра. Окончательное значение округляется до целых тысяч для простоты записи в договоре. Расхождение с кадастром выше 30 % сигнализирует о пересмотре данных БТИ или повторной массовой переоценке округа: такие случаи встречаются в домах-хабитатах с апартаментным статусом. Завершив расчёт, готовлю отчёт в формате XML-WO, с цифровой подписью, печатным экземпляром и оглавлением, после чего отправляю его заказчику и государственному органу, заведующему приватизацией.