Работаю с рынком два десятилетия и успел увидеть весь спектр жилфонда — от элитных мансард до коммуналок с вековой историей. Если настораживают пункты ниже, сделку разворачиваю, даже когда цена выглядит подарком.
Юридические мины
Жильё с арестом, сервитутом или залогом часто подносит сюрприз в виде эвикции — выселения после уже совершённой оплаты. Отдельная категория риска — квартиры с «вечными» обременениями: право пожизненного проживания, договор ренты, неоплаченное субсидирование. Покупатель получает квадратные метры на бумаге, а внутри живёт незнакомый пенсионер с законным ключом от двери.
Самострой и несогласованная перепланировка маскируются свежей штукатуркой. Любая встроенная по-быстрому мокрая зона над спальней соседей расценивается как нарушение СНиП. Суды обязывают вернуть исходный проект, расходы летят на нового владельца.
Инженерные болезни
Дома раннего хрущевского периода нередко поражены карбонацией бетона — проникновением углекислого газа, который снижает прочность плит. Добавьте изношенные стояки, гофры электропроводки эпохи ГОСТ 1958-72 и получите потенциальную коммунальную апокалипсию. При осмотре смотрю на гидроизоляцию стыков плит перекрытия: грибок в швах сигнализирует о капиллярном подсосе влаги и предстоящем капитальном ремонте.
Крайние этажи дарят панорамы, но под кровлей часты раковины бетона и усадочная деформация. После зимы плита «играет», микротрещины расширяются, а страховка от протечек покрывает лишь косметику, не конструктив.
Спорные форматы жилья
Апартаменты, коливинги и «студии-чердаки» продаются под видом классических квартир, хотя ююридически относятся к нежилому фонду. В отсутствии постоянной регистрации ребёнка не оформить в поликлинику рядом, а коммунальные платежи начисляют по коммерческим тарифам.
Долевая собственность с несовершеннолетним участником грозит контролем органов опеки при каждом шаге. Продать долю без их согласия невозможно, аренда осложнена. Такой актив напоминает чемодан с двойным дном: вроде держишь, но открыть боишься.
Прежде чем вносить аванс, запрашиваю расширенную выписку ЕГРН, технический паспорт БТИ и акт осмотра перекрытий. Если хотя бы один документ не бьётся с фактом, разворачиваюсь. Экономия нервов ценнее самой выгодной скидки.