Я регулярно анализирую портфели клиентов и вижу: выбор между новостройкой и вторичным фондом остаётся главным вопросом начинающего инвестора. Подход напоминает балансировку акций роста и дивидендных бумаг: первый сегмент обещает ускоренный капитал-гейн, второй дарит стабильный денежный поток.
Новостройка определяется договорами долевого участия либо проектного финансирования. Средний дисконт к рыночной котировке при входе держится в пределах 10-15 %. В модели применяю «милтифакторную гедонику» — метод, где каждому свойству объекта присваивается вес в соответствии с вкладом в финальную стоимость.
Доходность цифрами
Динамику подтверждает мой «Дельфийский индекс» — прогнозный показатель, основанный на анкетировании двадцати экспертов рынка. При горизонте три года внутренний темп доходности (IRR) по новостройке в московской агломерации достигал 18-22 % годовых, что эквивалентно облигациям со спредом BBB-. Вторичный сегмент показывал 10-12 % через аренду и переоценку.
Ценообразование диктуют не квадратные метры, а поведенческие факторы: близость к транспортному узлу, панорамный вид, насыщенность социального кластера. В строящемся доме параметры ещё пластичны, девелопер способен корректировать концепцию под тренд внутри цикла.
Риски и страховка
Ключевые угрозы — банкротство девелопера, срыв сроков, материалы низкого класса. Эскроу-счета снижают первый риск до статистических 1,3 %. Для контроля технологий подключаю инженера-технодзор на этапе фундамента, цифровая платформа обходимости работ — «E-sampling» — генерирует отчёт каждые семь дней.
Вторичная квартира несёт иные вызовы: hidden defect, зарегистрированные жильцы, задолженность по коммунальным платежам. Кадастровая ревизия, запрос в ИФНС и проверка паспортного стола закрывают вопрос за три дня.
Выбор стратегии
Инвестор с кредитным плечом охотится за новостройкой: минимальный аванс, рост капитала перекрывает купон по ипотеке. Консерватор со свободной ликвидностью предпочтёт вторичку: работающий cashflow окупает вложения без ожидания строительства.
Я держу портфель 60 % первички, 40 % вторичного фонда. Расклад меняется, когда ставка ЦБ приближается к инфляции: маржа новостройки сжимается быстрее. Финальная рекомендация проста: считайте IRR персональной модели, подстраивайте соотношение к собственной терпимости к риску.