Я начинаю проверку объекта ещё в браузере: читаю выписку ЕГРН, анализирую историю переходов права, отыскиваю любую лакуну, указывающую на спор. Параллельно сравниваю кадастровую карту с фактическими границами по фотоснимкам со спутника.
При первой поездке беру рулетку, GPS-приёмник и топографическую съёмку от геодезистов. Осматриваю грунт после дождя: растрескавшийся суглинок предвещает проблемы с дренажом, торфяная подушка топит фундамент зимой.
Проверка земли
Ключевой этап — изучение категории землепользования и разрешённого использования. Встречаются сельхоз угодья, где любое капитальное строение попадает под снос. Запрашиваю выписку из ПЗЗ и протокол градсовета.
При наличии сервитута проверяю, закрывает ли он доступ к строениям, либо лишь зафиксирован для соседнего трубопровода. Неупорядоченный обременительный проход превращает коттедж в декорацию без инфраструктуры.
Договор и деньги
Перед торгом проверяю чистоту самого продавца: открытые исполнительные производства, бракоразводные процессы, странные доверенности. При малейшей тени предлагаю нотариальное удостоверение сделки, удерживая расчёт в банковской ячейке под одновременное подписание.
В контракте фиксирую конкретный метод расчёта площади: фактическая по обмерам или та, что указана в кадастре. Иначе спор о линделе в мансарде перерастёт в иск о расторжении.
Финал сделки
Акт приёма составляется детально: описываю каждый контейнер для мусора, перечень насаждений, даже старый колодец. Подписание без свидетелей превращает документ в оспоримую бумагу, поэтому приглашаю двух нейтральных специалистов с удостоверениямиями.
Последний штрих — регистрация в Росреестре через «Мои документы». Заявление отправляется в электронном виде, а закладная уходит регистратору в оригинале. После получения выписки формирую архив: сканы чеков, квитанцию об уплаченном налоге, протокол осмотра. Такой досье оставляет покупку прозрачной на долгие годы.