В начале прошлого года я отследил резкий всплеск интереса к долгосрочным арендам в столичном поясе. Коронавирусные ограничения подтолкнули горожан к поиску дополнительных метров, а лендлорды пересматривали условия. Судьбу контрактов определяли скорость заселения и гибкость платежного графика. В результате медианная ставка на однокомнатные квартиры в Москве вышла к марту на уровень 41 000 ₽, что выше декабрьских значений 2020-го на 6 %.

Ценовой коридор

Похожие колебания проявились в Санкт-Петербурге: там арендаторы фиксировали спред между элитным и масс-сегментом до 4,5 раза. Северная столица быстрее реагирует на шоки, поскольку доля краткосрочных сделок традиционно велика. Переток апартаментов из суточного формата в долгосрочный расширил предложение, притормозив инфляцию ставок. В Екатеринбурге, напротив, сыграла роль сырьевая конъюнктура: доходы предприятий подтягивали спрос, медианная ставка укрепилась до 19 800 ₽.

Спрос и миграция

Дистанционная работа перезапустила миграционные траектории. Я фиксировал рост заявок из Тюмени, Калуги, Владимирской области на квартиры в пределах двух часов от Москвы. Работники ОТ-сектора выбирали соседство с лесными массивами и стабильный сигнал сети 4G, а не шаговую доступность до офиса. Такой тренд породил понятие «арендная агломерация» — пояс с радиусом 120 км, где ставка сохраняет корреляцию с московской, но входной билет ниже вдвое. Внутри пояса заветным форматом стала «евродвушка» с лоджией, пригодной для зум-конференций.

Технологический вектор

Прорыв цифровизации проявился в онлайн-платежах и договорах с электронной подписью. Платформы protech внедрили алгоритм скоринга, сопоставляющий кредитный рейтинг нанимателя с историей коммунальных платежей. Лендлорды получили инструмент, известный в США как «tenant screening», а у страховых компаний родился продукт «арендный депозит» — полис, гарантирующий компенсацию до трёх месяцев аренды без фактического замораживания средств нанимателя. На жаргоне брокеров такую услугу называют фрестайм, что снимает барьер входа для молодого клиента.

Пауза между волнами пандемии показала: рынок сделал качественный скачок к гибкости и прозрачности. Я ожидаю сохранение умеренной инфляции ставок в диапазоне 4-6 % годовых при стабильном рубле, а главной переменной назову объём удалённых рабочих мест. Следующая точка разлома — запуск масштабной программы реновации вторички в регионах, готовящейся к 2024-му. От неё зависит баланс между спросом на новостройки и вторичное жильё, а, следовательно, арендное расслоение.