Я регулярно сопровождаю сделки с комнатами коридорного и блочного типа. Площадь скромная, зато правовое сплетение напоминает лиану, оплетающую всю конструкцию здания. Без расчистки этой лианы покупатель смутится, а банк откажет в кредите.

Сначала провожу инвентаризацию документов. Анализирую договор приватизации, выписку ЕГРН, решение суда, если право возникло через наследование. Ищу сервитут, залог, арест. Параллельно запрашиваю выписку о переходе прав, чтобы исключить эвикцию — утрату титула по иску прежнего собственника.

Проверяю реестр банкротств. При наличии исполнительных производств предлагаю заключить трёхстороннее соглашение с приставом: залог квартиры гасит долг в день регистрации перехода права, тем самым исключается рисковый «поворот исполнения».

Юридический рельеф сделки

Комната передаётся вместе с идеальной долей коридоров, санузлов, кухни. На практике эта доля нулевая для проживания, но весомая для расчёта кадастровой стоимости. При межевании использую понятие «квазихабитат» — временный контур, отделяющий общие квадраты от приватных. Он упрощает согласование перепланировки и снижает налог.

Соседи на праве собственности обладают преимущественной покупкой по ст. 250 ГК РФ. Формально уведомляю их заказным письмом с описью вложения. Срок ответа — тридцать дней. Молчание трактуется как отказ. Рекомендуемые формулировки уведомления вывожу на лист-шаблон, чтобы исключить неточный стиль, который способен обнулить процедуру.

Оценка и маркетинг

Формирую диапазон цены через метод парных продаж: собираю реальные сделки в радиусе километра, нормирую отличие по этажу и состоянию. Фотосъёмку веду на ширик 11 мм, подсвечивая общие зоны постоянным светом, иначе длинный коридор поглотит яркость. Объявление дублирую на агрегаторах, досках универсальных и нишевых. Указываю готовность принимать ипотеку и маткапитал, этим сужаю круг случайных звонков и увеличивают поток целевых.

При показе выдаю потенциальному покупателю «таблетку доверия» — распечатку первичных документов и план БТИ с нанесёнными недостатками: трещины, старая электрика, слабая вытяжка. Открытость снижает вероятность торга на финишной прямой.

Финальный аккорд

Задаток фиксируют в расписке, прописывая санкцию в двойном размере при одностороннем отказе. Перед ДКП собираю справки об отсутствии коммунальных долгов, акт сверки счётчиков, справку ПНД и НД для прописанных жильцов. Регистрацию провожу через МФЦ.

Расчёт организую аккредитивом либо банковской ячейкой. При аккредитиве пользуюсь оговоркой pro solvendo — банк перечислит деньги после перехода права, даже если покупатель не даст подтверждение. Это нейтрализует саботаж.

После поступления денег выписываю прежних жильцов через УФМС, передаю ключи, составляю акт приёма-передачи. Структура сделки завершена, лиана правовых сложностей подрезана секатором грамотной подготовки.