Коттеджный поселок «Субботино» расположен в западном направлении от Московской кольцевой, на 35-м километре Минского шоссе. Территория 42 га сформирована на пологом моренном рельефе с минимальной энтропией пространства. Девелопер позиционирует проект как клубный формат с плотностью 8 участков на гектар, что обеспечивает визуальный коридор к хвойному массиву и сохраняет инсоляцию.

Локационный контекст

До станции метро «Солнцево» автомобиль достигает территории за 22 минуты при средней загрузке трассы 5200 а/ч. В радиусе 10 км функционируют две гимназии, яхт-клуб на Озёрнинском водохранилище, супермаркет сетевого формата. Транспортная картография проекта включает автобусный маршрут 403 к до Одинцово и запланированный съезд на скоростной диаметр МСД-4. Тишина гарантируется 300-метровым санитарным разрывом от магистрали, зафиксированным проектом планировки.

Инфраструктурная матрица

Поселковый клуб площадью 1200 м² спроектирован по принципу «open core»: спортивный зал, киноподиум, коворкинг с конапетами. Грин-хаус для глэмпинга предусматривает ленточное остекление с коэффициентом светопропускания 0,72. Для детей подготовлен вельвет-парк — террасированный склон с мягким покрытием. Электроёмкость распределительных пунктов рассчитана из нормы 15 кВт на дом, каждая линия соединена по схеме «петля Невере» для снижения токовой перегрузки.

Юридический каркас

Земля относится к категории ИЖС, кадастровое деление завершено, границы вынесены в натуру с погрешностью 0,05 м. Договор купли-продажи заключается по 214-ФЗ, регистрация застройщика присутствует в ЕГРЮЛ восемь лет. Обременений нает, кроме сервитута на центральную подъездную дорогу для муниципального транспорта, срок сервитута ограничен 49 годами. Пай в эксплуатационной компании закрепляет право участвовать в общем собрании собственников с кворумом 51 %.

Архитектура сочетает принципы «barn-house» и неошале — гибрид скандинавского лапидарного фасада и южно-немецких карнизов. Фундамент свайно-ростверковый, что минимизирует влияние флювиальных отложений. Кровля покрыта сланцевой черепицей с лингулоидной фактурой. Внутри коттеджей — приточно-вытяжная система с рекуператором класса H1, обеспечивающая коэффициент энергоэффективности 0,48. Канализация реализована как био-реактор «вермифильтр», исключающий привозной вывоз стоков.

Средневзвешенная цена участка без подряда — 6,4 млн руб. Анализ сделок в Rosreestr показывает прирост 12 % год-к-году, что опережает индекс пригородного сегмента на 4 п. п. Дисконт при пакетной покупке трёх участков достигает 5 %. Для девелоперского дохода используется метод остатка: при себестоимости вертикальной планировки 1,2 млн руб./га и коэффициенте капитализации 0,09 ставка внутренней доходности выходит на 15,7 %.

«Субботино» воспринимается как точка силового притяжения для резидентов, желающих совместить ландшафтную идиллию с технологичной инженерией. Вертикаль сервиса формирует предсказуемые операционные расходы, а редкая композиция домовладений превращает проект в минималистский ансамбль без лишней энтропии.