При продаже квартиры продавец рискует остаться без жилья и денег. Я наблюдаю такие истории в судах: поспешные подписи, невнимание к обременениям, доверие риэлтерам-«фрилансерам». Сведу опыт в ясный алгоритм.

Юридический каркас сделки

Перед подписанием договора купли-продажи я беру выписку ЕГРН свежей давности, сверяю границы прав, читаю отметки «записи приостановлены», ищу скрытый рельеф. Бывали случаи, когда в разделе «Обременения» прятался залог банка-банкрота: без своевременного снятия отметки переход права невозможен.

Доверенность от имени собственника перепроверяю у нотариуса прямым запросом. Подделки выглядят мастерски, однако реестр доверенностей выдаёт правду за пару минут. Никаких скан-копий: только подлинники с волнистой голограммой.

В договоре исключаю оговорку о передаче ключей «в день подписания». Ключи переходят после поступления полной суммы на счёт, иначе жильё превращается в аренду без арендатора.

Финансовая разведка аванса

Термины «аванс» и «задаток» юристы разводят, как берега одной реки. Аванс возвращается при расторжении, задаток остаётся у стороны, не исполнившей обязательство. Включаю в договор формулу lex commissoria: «При отказе покупателя сумма задатка удерживается, при отказе продавца выплачивается двойной размер». Такая строка дисциплинирует обоих.

Для расчётов предпочитаю счет-эскроу. Банк замораживает деньги, пока Росреестр не зарегистрирует переход. Покупатель видит в онлайн-кабинете блокировку, продавец получает уведомление о зачислении после регистрации. Без сейф-ячейки исключён риск подмены купюр.

При кредитных покупках использую банковский аккредитив: средства хранятся на корреспондентском счёте, освобождаются при предъявлении выписки о праве собственности. Срок действия аккредитива закладываю с запасом десять календарных дней, учитывая задержки Росреестра.

Страховка от форс-мажора

Титульная страховка покрывает утрату права собственности, вызванную ранее скрытыми основаниями: признание сделки недействительной, исками наследников. Премия составляет 0,1–0,3 % от цены объекта, зато страховая выплата закрывает ипотеку либо возвращает рыночную стоимость.

Избыточная осторожность сравнима с двойной бронёй корабля: труднее пробить, зато судно доходит до порта. Я включаю страховку в бюджет сделки по умолчанию, как техническое обслуживание лифта.

Завершаю сделку актом приёма-передачи, одновременно снимают показания счётчиков на видео со штампом времени. Такой микродетектив исключает споры о долгах за коммунальные услуги.

Продажа жилья — шахматная партия, где каждая фигура движется по предсказуемым линиям. Я держу в голове позицию до финала и не даю сопернику сюрпризов.