Собирая панораму цифр, я искал перекрёстные сигналы в ежеквартальных отчётах Росстата, Центробанка и профильных агентств. Индексы, транзакции, медианные сроки экспозиции — пазл складывался в развёрнутую картину, где каждая сделка выглядела как пиксель высокого разрешения.

Макрокартина

Ключевая ставка ЦБ держит достойный рубежу 15-16 %, инфляция замедлится до однозначных чисел, однако индекс реальных располагаемых доходов ещё не вышел выше допандемийной траектории. В подобной среде ипотека выступает фильтром: внутри МКАД фиксируются сделки с первоначальным взносом свыше 40 %, за ТТК число покупателей, владеющих накоплениями лишь на 15-20 %, пока остаётся высоким.

Субсидированные программы девелоперов уходят в тень, их средневзвешенный дисконт к рынку стремится к нулю, а обратный выкуп обременений роняет номинальную экономию покупателей. На вторичке в игру вступает редкое явление — «архиквази-ликвидность»: квартиры-клоны со стандартизированным ремонтом переходят между инвесторами почти без простоя, словно фишки в азартной партии.

Спрос и психология

Энд-пользователь медлит лишь до момента, когда ставка по депозиту опускается ниже инфляционного ожидания. Происходит эффект «катапульты Гиффена»: удорожание жилья само подталкивает поспешные сделки, так как ожидание дальнейшего роста вытесняет рациональный расчёт. Инвесторы-арбитражники, напротив, фиксируют маржу и ищут переоценённые лоты в периферийных кластерах.

Демография вносит дополнительный штрих. Поколение 25-34 формирует волну отложенного спроса, их численность достигает локального пика в 2025-м. Я уже вижу конкуренциию за двухкомнатные лоты вокруг крупных ОТ-кластеров. При этом шеринговая экономика жилья (co-living) ещё не набрала масштаб, поэтому перегрев в классе «стандарт+» остаётся вероятным.

Ценовые сценарии

Базовая линия (55 % вероятности) исходит из ставки 12 % к декабрю-25 и инфляции 5,2 %. Средняя стоимость квадратного метра во вторичном сегменте прибавляет 7–9 % год к году, причём Санкт-Петербург опережает Москву на 1,5 п. п. благодаря ограниченному объёму исторического фонда.

Прорывной сценарий (25 %) задействует гипотезу резкого снижения ставки до 10 % после внешнеторгового притока валюты. При такой комбинации спрос взлетает вслед за ипотекой, а цены растут на 14–16 %. Вертикальный взлёт длится максимум полгода, после чего рынок возвращается к синусоиде.

Стресс-путь (20 %) связан с фискальной консолидацией и отказом государства от льготной ипотеки. Тогда спрос сжимается, экспозиция лотов удваивается, а котировки проседают на 4–6 %. В этом случае я рассчитываю на «эффект резинки»: после краткосрочного провала наступает отскок к фундаментальному уровню.

Я выбираю стратегию точечного отбора активов, где доминируют локация возле транспортного хаба, энергоэффективность здания и институциональное управление. Такой набор даёт ликвидность даже при стресс-сценарии и формирует доходность выше депозитного аналога без резких манёвров.