Консультируя частных инвесторов, нередко сталкиваюсь с объектами, чья внешняя привлекательность растворяется после первичной проверки. Накапливал список красных флажков: от неузаконенных перепланировок до хитроумных налоговых ловушек. Ниже привожу критерии, при которых сделка теряет смысл.

Юридические ловушки

Квартира, записанная на недееспособного владельца, вызывает длинную цепочку судебных рисков. Расторжение дарственной, притязания опекунского совета, залоговые обременения — каждый пункт способен парализовать регистрацию. Отдельное внимание отдаю объектам, участвовавшим в приватизации менее трёх лет назад: правоустанавливающие документы ещё хрупки, а при попытке отчуждения наследники предъявляют виндикационный иск.

Прежние супруги, указанные в ЕГРН как созаемщики, иногда отсутствуют на сделке. Подписывая договор без их нотариального согласия, покупатель приобретает потенциальную аннулирующую мину. Разумнее пропустить подобный вариант.

Технические риски

Дом конца 50-х годов с деревянными перекрытиями выглядит колоритно, однако обследование выявляет ржавчину на хомутовых стяжках, микротрещины по шву кладки, отсутствие гидроизоляции. При пожаре подобная конструкция переходит в фазу прогрессирующего обрушения за восемь минут — регламент МЧС не успевает среагировать. Приобретение подобного лота аналогично покупке пороховой бочки.

Ещё один фактор — неузаконенная перепланировка. Снесённые вентиляционные каналы нарушают кратность воздухообмена, кварцевание воздуха уже не спасает. Инженеры называют подобный эффект «аэродинамической ямой»: турбулентный поток тащит запахи сосидей через разорванные каналы.

Финансовые провалы

Завышенная кадастровая стоимость способна утолить аппетит только налоговой инспекции. Покупатель же сталкивается с годовым платежом, сопоставимым с коммунальным расходам однокомнатной квартиры бизнес-класса. При таком дисбалансе капитализация актива идёт по нисходящей спирали.

На первичном рынке встречаются сделки по переуступке со скрытым коэффициентом индексации. Девелопер вшивает условие «indemnity fee» — комиссию за переоформление долевого участия. При апсайде рынка плата съедает половину прироста, при коррекции уводит покупателя в отрицательную доходность.

Освидетельствуйтесь в случае квадратных метров, обременённых рентой с пожизненным содержанием. Термин «абстенция» (добровольное воздержание кредитора от требований) нередко вписан мелким шрифтом: продавец вправе проживать до конца дней, покупатель выселить жильца не вправе, а рыночная ликвидность объекта стремится к нулю.

Рынок предлагает безграничное число альтернатив, поэтому при наличии любого из перечисленных симптомов предпочитаю отказаться от сделки и направить бюджет клиента туда, где юридический и инженерный контур прозрачен.