Я веду статистический журнал сделок с 2015-го. При сравнении квартальных разрезов вижу последовательное сокращение количества заявок: март отстал от февраля на 6 %, апрель — ещё на 8 %. Информационная воронка сужается, звонков меньше, бронирований меньше, на онлайн-аукционах растёт время экспозиции лота.

Сегмент до 10 млн руб. просел сильнее остальных: −14 % за два месяца. Премиальные виллы держатся дольше за счёт низкой эластичности семей с высоким доходом, однако и там число закрытых сделок снизилось.

График угасания спроса

От января 2022-го до января 2023-го кумулятивное падение составило 27 %. Кривую подпитывает ценовая инерция: продавцы не спешат дисконтом, поэтому потенциальный покупатель уходит в режим омфалоскопии — разглядывает рынок, ждёт сигнала. Инфляция добавляет пессимизма, ипотечные ставки выросли с 7,9 % до 9,7 %, что увеличило ежемесячный платёж примерно на 18 тыс. руб. при средней сумме кредита 6 млн.

География запросов изменилась. Москва и Питер раньше генерировали 52 % звонков, теперь доля упала до 38 %. В лидеры вышел Екатеринбург вслед за открытием прямых рейсов и маркетинга отраслевых форумов.

Причины охлаждения

Основной фактор — исчерпание отложенного спроса, накопленного во время локдаунов и ажиотажа перед отменой льготной ипотеки. Второй — конкуренция новостроек Красной Поляны, где девелоперы предлагают гибридные форматы apart&live, совмещающие арендный доход с личным проживанием. Третий — переоценка инвестиционной парадигмы: клиенты больше не верят в удвоение капитала за два года, а capital-gain без дивидендного потока кажется им слишком медленным.

Есть и психология. У моря легко делать эмоциональные покупки, но сейчас срабатывает «эффект холодного портфеля»: покупатель держит руку на кошельке, ориентируясь на геополитическую турбулентность. Подтверждение — частотный анализ соцсетей: индекс тревоги в постах о недвижимости поднялся до 0,63 (по шкале от 0 до 1), причём лексема «риски» выросла по tf-idf вдвое.

Прогноз и тактика

Я беру за основу сценарий медвежьей спирали до конца года с плавным спадом ещё на 10-12 %. Цены сформируют боковик, потому что компрессия маржинальности застройщиков пока не критична, а земельный банк у них покупался давно. Квоты на техприсоединение, рост стоимости арматуры и бетона сдвинут себестоимость, но дисконты поглотят маржу девелопера, не переходя границу убытка.

Покупателю, настроенному на переезд, советую сосредоточиться на готовом фонде, где можно провести due diligence и сразу переселиться. Инвестору рациональнее рассмотреть доходные апартаменты с отложенной отделкой: скидка достигает 18 %, а к моменту запуска курортного сезона 2025 года ликвидность повысится.

Продавцам полезно убрать водопады изображений из объявлений и добавить цифры по эксплуатации: расходы ТСЖ, энергопотребление, страховка. Транспарентность снижает фрикционную задержку принятия решения почти на треть, как показывает собственный A/B-тест на базе 600 карточек.

Сочинский рынок переживает фрагментацию, но в движении заметен порядок. Воронка договоров сокращается поступательно, без обрушений, что говорит о наличии опоры в локальном спросе. В этих координатах успешен тот, кто анализирует микрорайонную статистику, оптимизирует цену входа и контролирует кассовый разрыв.