Городское жильё по-прежнему магнитит капитал. Клиенты спрашивают, по какой орбите двигаться: вливаться в стройку или хватать ключи из рук продавца сразу. Ниже описываю оба маршрута, как я их вижу через призму практики и абстрагированных цифр.

Первый сценарий

Путь к квартире на стадии котлована начинается с банковского скоринга. Сначала банк резервирует лимит, после чего открывается эскроу-счёт. Деньги лежат там в состоянии «шрёдингерова рубля»: для застройщика они будто бы существуют, для дольщика — всё ещё управляемы. Расчёты стартуют после ввода дома в эксплуатацию и регистрации перехода права.

Ключевой файл — договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Следую проверенному алгоритму: просматриваю финансовую модель застройщика, файл раскрытия в ЕИСЖС, независимую смету на достройку. Дополнительно оцениваю «коэффициент пирога» — отношение уже построенных этажей к плановым, показатель, в котором стагнация видна сразу.

Ставка по ипотеке понижена субсидированием: часть процента дотирует сам девелопер, часть — региональный бюджет. Надбавка за риск исчезновения продавца сведена к нулю эскроу-механикой, поэтому банк смягчает требования к первоначальному взносу. Запас кэша всё же держу: при переуступке до сдачи дома придётся оплачивать госпошлину, услуги цифрового нотариата и «архив времени» — защищённое облачное хранилище для документов до регистрации.

Отдельный момент — страхование гражданской ответственности девелопера. Полис включён в цену квадратного метра, но фактически удорожает сделку на 0,6-0,8 %. Скрытый платеж, который потом удивляет новичков.

Второй сценарийй

При работе с готовой квартирой передо мной сразу акт приёма-передачи, Росреестр с ненулевой историей, коммунальная карта. Стартую с правового клининга: поднимаю архив ЕГРН, проверяю банкротные реестры, судебные картограммы, сверяю квитанции. Цепочка владельцев длиннее одного, поэтому применяю «метод перевёрнутой хронологии»: иду от последней сделки к первой, пока не увижу первичную регистрацию.

Банк на готовое жильё выставляет классическую ставку, зато одобрит комбинированный пакет: часть под фиксированный процент, остаток под плавающий. Такой гибрид снижает переплату, если планируется досрочное погашение.

Собеседование с продавцом часто превращается в торг, где аргументы — технический отчёт и «доклад о мелких дефектах» инженера. Плесень в стыках, тепловая камера, нештатный уклон стояка — всё это превращается в дисконт. При подписании предварительного договора фиксирую форму расчётов: аккредитив или ячейка. Ячейка выглядит олдскульно, но остаётся надёжной при длинной цепочке встречных сделок.

Приготовьтесь к побочным издержкам: оценочный отчёт, расширенная титульная страховка, справка об отсутствии долгов по капремонту, где иногда всплывают пяти- или семилетние хвосты.

Сравнительный свод

Новостройка привлекает налоговым вычетом сразу на стройку, а не после получения свидетельства. Но дивиденд в виде роста цены раскрывается только при динамичном рынке. Готовое жильё даёт моментальную аренду, если покупка инвестиционная, и экономит время нервной амортизации, ведь ремонтные бригады могут войти завтра.

По рискам дефектов новостройка оказывается гибкой: по закону о долевом строительстве гарантия на скрытые инженерные недостатки длится пять лет. Вторичка живёт без такой подушки, поэтому технический аудит обязателен.

По скорострельности сделки вторичный рынок впереди: средний цикл — 28-32 дня от одобрения до выдачи ключей. Стройка затягивается: ввиду «силлогизма погоды» (застройщики вкладывают в прогноз больше, чем в бетон) срок нередко прыгает до 24-30 месяцев.

По общей переплате ипотека в новостройке выходит дешевле, но при условии, что субсидия сохраняется хотя бы три года, потом возможна индексация. На вторичке ставка стабильна, зато выше базовая цена квадрата.

Финальная нота

Если важен быстрый переезд, и портфель допускает чуть большую переплату за процент — вторичка выглядит прямой дорогой. Если цель — капитализация и комфортный ежемесячный платёж, вектор на новостройку рациональнее. В обоих сценариях подробно оцениваю документы, кормлю банк чистой аналитикой и держу финансовую подушку хотя бы на три суммы ежемесячного платежа. Тогда любая из двух траекторий приведёт к дверям, за которыми пахнет свежим кофе, а не судебными повестками.