Два десятилетия сопровождаю сделки жилого девелопмента. За прошедший срок стал очевиден устойчивый феномен: помещения в новостройке оцениваются ниже именно на старте строительства.

Премия за риск

Покупатель ранней стадии принимает на себя неопределённость: длительность стройки, вероятные корректировки проекта, вероятность сдвига сроков. Финансисты называют скидку за такую непредсказуемость «премией за риск», она заложена в цену ещё до появления котлована.

Финансовая логика застройщика

Девелопер использует ранние продажи как инструмент оборотного капитала. Подписав договор долевого участия, клиент фактически кредитует проект под процент, равный размеру дисконта. Банк дал бы деньги дороже, поэтому компания мотивирует будущего собственника сниженной ценой вместо купонных выплат.

Инфляция и время

Стройка растягивается на несколько лет, а деньги клиента поступают девелоперу сразу. Инфляционный эффект обесценивает полученные суммы, поэтому курс квадратного метра в проспекте продаж стартует на отметке, где дисконт перекрывает финансовое «сгорание» денег. Экономисты говорят о дисконтировании потоков.

На ранней фазе покупатель получает лишь право требования. Стены, инженерные системы, оформление дворов ещё далеки от завершения. Цена отражает недоукомплектованность. Позже, когда кровля закрыта, а лифтовые холлы облицованы, дисконта уже нет.

Вариант отделки влияет на прайс. Базовая черновая подготовка обходится девелоперу минимально, поэтому стоимость квадратного метра стартует ниже. Чем ближе передача ключей, тем выше доля готовых работ внутри сметы, а вместе с ней растёт цена.

Подключение к сетям, регистрация права собственности, запуск управляющей компании формируют дополнительные затраты ближе к финишу. Они ложатся поверх первоначального прейскуранта.

На практике встречается корнер-кейс ­– вексельная схема, когда первым клиентам предлагают ещё ощутимее скидку, покрывающую риск «вдоль линии фронта» — то есть до получения разрешения на строительство. Такой дискаунт называется «форквартал».

Динамика крупных агломераций показывает: после ввода объекта средняя цена вырастает приблизительно на треть от стартовой отметки. Доходная стратегия «вход на котловане – выход по ключам» остаётся рабочим инструментом частного инвестора.

При выборе проекта проверяю финансовую устойчивость девелопера, срок владения земельным участком, структуру эскроу. Именно фундамент риска определяет размер старта.