С первыми лучами над заливом Ла-Гулетт город просыпается ароматом жасмина — и рынком предложений от компактных студий в стильно-берберском духе до вилл, где выщербленный гранит напоминает о пуническом Карфагене. За годы работы консультантом я прошёл детали каждой ступени сделки, ниже — концентрат наблюдений, проверенных практикой.

Правовой контур сделки

Кодекс «Droits Réels» фиксирует правило «Titre Bleu»: объект регистрируется в службе Conservation de la Propriété Foncière, и только выписка «extrait conforme» подтверждает реальное право. Предварительный договор — «promesse de vente» — подлежит регистрации в течение 60 дн. Ошибка в имени продавца или неполная топографическая схема тормозит процесс сильнее, чем шероховатый хамсин. Использую агента-геометра с лицензией ONT: он наносит границы с точностью до 5 см, а электронная карта поступает в кадастр в формате XML-GML. Без цифровой отметки отдел «Topo» выдаёт протокол возврата, двойная подача исключает штраф.

Нередка оговорка «nue-propriété / usufruit» — разделение голой собственности и пожизненного пользования. Инвестор без местной семьи предпочитает единую форму «pleine propriété», иначе право проживания остаётся за прежним владельцем, а налог «droit de mutation» держится на уровне 3 % лишь после прекращения узуфрукта.

Денежные расчёты и валютный контроль

Резиденты вне Туниса переводят сумму через «compte indisponible FCR» — счёт «Freely Convertible — Réinvestissement». Банк формирует «Formulaire 12» для Центрального банка (BCT), квитанция позволяет вернуть капитал при перепродаже без валютного штрафа. Часто не хватает 48-часового коридора для подтверждения SWIFT — тогда использую агента-свича: платёж фиксируется внутренним коридором, а основная сумма поступает после верификации. Эта схема избавляет от комиссии «spread 1,25 %».

При ипотеке кредитор закладывает объект через «hypothèque de premier rang». Ставка плавающая, привязка к «TMM» (taux moyen du marché monétaire). Контракт включает «clause d’inaliénabilité» — запрет отчуждения без согласия банка. В случае досрочного погашения требую справку «quittance subrogative», иначе запись о залоге остаётся в реестре и путает нового покупателя.

Разрешения иностранным покупателям

Для земли вне туристических зон действует декрет 56-1955: губернаторат выдает «Autorisation du Gouverneur». Заявление проходит три инстанции: муниципалитет, министерство обороны, антикоррупционный совет. Средний срок — 9 месяцев. Перемычка «PAM» (Programme d’Aménagement Municipal) ускоряет процедуру-— градостроительный орган подтверждает отсутствие стратегических объектов. Я готовлю пакет сразу: нотариально заверенный паспорт, эскиз-ситуацию масштаба 1:2000, выписку из BCT о происхождении средств. Отсутствие хотя бы одного документа влечёт «avis défavorable» и возврат пачки бумаг без объяснений.

Содержание и налоги

Налог «taxe foncière» взимается на уровне коммуны, ставка — 0,2 % кадастровой стоимости. К объекту в кондоминиуме идёт взнос «syndic», в прибрежных комплексах с бассейном это доходит до 1800 TND в год. Специфический сбор «tawahsin» (араб. — благоустройство) закладывается на освещение улиц и озеленение, его вводят в новых кварталах по решению окружного совета.

Эксплуатационные ловушки

Климат приводит к капиллярному подъёму влаги. В смете ремонта предусматриваю «étanchéité par cuvelage» — цементно-смоляная обмазка внутри подпола, иначе к марту на стене проступает «salpetre». При покупке вторичного дома расширяю технический аудит: тепловизор FLIR показывает скрытые трещины в блоках «brique creuse», стоимость обследования окупается мощнее сторублёвого стального козырька, удержавшего зимний шторм.

Поведенческий аспект сделки

Тунисские продавцы уважают переговоры за мятным чайником. Предварительный диалог ценится выше формального письма. Один жест кистью — сигнал «цена окончательная». Излишняя поспешность настораживает сторону, беру паузу до следующего полнолуния, поскольку в арабском календаре периоды роста луны психологически ассоциируются с расширением капитала.

Вывод

Тунис встречает инвестора неуклюжими бюрократическими ступенями, но каждая ступень прогревается солнцем и выразительной нормой права. Точная работа с титулом, валютой, разрешениями и инженерией даёт ключ — и он звонко щёлкает в замке, когда море окрашивает горизонт в шафрановый оранж. Я остаюсь рядом, готов посоветовать уверенное движение дальше туда, где гранит соседствует с жасмином.